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闕福生
2025-03-13 17:36
在3月3日的上海土拍中，位于嘉定新城核心區(qū)的F03A-4地塊經歷49輪競價后被招商蛇口收入囊中。而在此次土拍前，作為競買人的象嶼地產被業(yè)界認為對該地塊勢在必得。就在一周前，象嶼地產曾在上海奉賢新城地塊的競爭中不敵龍湖集團聯(lián)合體。同時，象嶼地產此前看中的浦東新區(qū)新楊思地塊也被華潤置地聯(lián)合體摘走。
《每日經濟新聞》記者從上海市建設市場信息服務平臺獲悉，在上述地塊出讓之前，象嶼地產旗下的上海象盈房地產開發(fā)有限公司就已經針對這些目標地塊發(fā)出招標計劃公告，總投資金額達138.1億元，包括項目住宅、商業(yè)和配套用房等工程開發(fā)。
值得一提的是，由于城市開發(fā)運營板塊集中交付的地產項目增加，且交付項目主要在上海地區(qū)，毛利較高，象嶼集團在去年三季度的利潤總額得以同比增長七成，而補倉上海是其進一步發(fā)展的必然之路。
土拍場上接連“陪跑”
嘉定新城F03A-4地塊位于上海遠香湖畔，是區(qū)域內一處湖景宅地，在3月3日的出讓中，共吸引了“象嶼地產+天安中國”聯(lián)合體、保利發(fā)展、招商蛇口、綠城中國等4家競買人參與競價。
從板塊市場來看，該項目西南側1.5公里處是萬科理想之地項目，六次開盤均售罄，認購率達到325%；項目東南方面是象嶼地產投資開發(fā)的遠香湖岸項目，去年3月份起累計五次開盤，房源也已售罄，均價約5.2萬元/平方米。
F03A- 4地塊起始總價約20.464億元，起始樓面價24500元/平方米，中止價為26.603億元，對應溢價率30%。經過40余輪競價，象嶼地產與天安中國聯(lián)合體報出中止價26.603億元后，與招商蛇口進入第二輪競“高品質建設”指標環(huán)節(jié)。
在競品質環(huán)節(jié)中，象嶼地產與天安中國聯(lián)合體在競爭高端人才住房配建比例指標中退出，最終招商蛇口以總價26.603億元、樓面價31850元/平方米、溢價率30%競得該地塊。其中，高品質建設指標為：裝修標準3000元/平方米，公共服務設施面積1500平方米，人才房面積比例0.2%。
2月20日，象嶼地產參與了上海市奉賢新城10單元06-07地塊的競爭。該地塊位于奉賢新城配套能級最高的區(qū)域之一，毗鄰地鐵5號線奉賢新城站及奉浦快線金海公路站，附近有龍湖奉賢天街和百聯(lián)南橋購物中心等商業(yè)配套。
“象嶼地產+天安中國”聯(lián)合體、“龍湖集團+建華集團”聯(lián)合體、中國金茂3家競買人歷經15輪競價，最終該地塊被龍湖集團與建華集團聯(lián)合體以總價10.57億元競得，溢價率為16.5%。
在1月24日的上海土拍上，象嶼地產與保利發(fā)展、招商蛇口、國貿地產共4家房企參與了松江SJS30003單元01-18號地塊的爭奪。最終經過51輪競價，保利發(fā)展以總價20.52億元拿下該地塊，折合樓面價29425元/平方米。
此外，象嶼地產還在2024 年12月底的上海土拍中，報名參與了奉賢新城10單元17-02地塊的競拍，但最終不敵貝殼旗下的貝好家置業(yè)。
“今年以來，上海土地市場表現(xiàn)活躍，首批次涉宅用地全部溢價成交，核心區(qū)域地塊競爭激烈，房企對優(yōu)質資源的爭奪積極?！敝兄秆芯吭荷虾Ｆ髽I(yè)常務副總經理程宇表示，整體而言，從供需層面看，上海新房市場韌性較為顯著，房企對核心區(qū)域長期價值認可度較高。
遠郊項目去化承壓
事實上，在上述上海幾宗地塊出讓之前，即春節(jié)假期結束后不久，熟悉上海房地產市場的象嶼地產董事長胡新立就啟動了相關投資布局。
上海市建設市場信息服務平臺披露了象嶼地產的三份項目招標計劃公告，其中一份擬對上海浦東新區(qū)Z000602單元20Ea-01地塊（即新楊思地塊）新建普通商品房項目，投資75億元進行住宅、配套用房和地下車庫開發(fā)，計劃投資金額甚至超過了該地塊的溢價率上限。
公開資料顯示，胡新立自2008年加入象嶼地產后，曾負責過投資拓展、工程運營和營銷等業(yè)務，先后出任象嶼地產上海公司副總經理、總經理，2022年5月起出任象嶼集團黨委委員、象嶼地產董事長。
此外，今年2月6日，象嶼地產還計劃投資44.4億元用于嘉定區(qū)嘉定新城F03A-4地塊新建普通商品房項目開發(fā)。同時，還發(fā)布了奉賢區(qū)奉賢新城10單元06-07地塊新建普通商品房項目招標計劃公告，擬總投資18.7億元，建安費6.41607億元。
綜上，象嶼地產在以上3宗地塊的總計投資額達到138.1億元。不過，據(jù)記者了解，在新楊思地塊正式出讓期間，象嶼地產卻并未報名參拍。
象嶼集團最新發(fā)布的《2025年度第一期超短期融資券募集說明書》披露了象嶼地產去年前三季度的運營情況。
數(shù)據(jù)顯示，2024年前9月，象嶼集團的房地產業(yè)務實現(xiàn)營業(yè)收入為214.25億元，毛利潤為32.28億元。2021~2023年，象嶼集團的房地產業(yè)務營業(yè)收入分別為71.38億元、54.9億元和80.27億元；毛利潤分別為5.32億元、16.94億元和23.07億元。
2024年前9月，象嶼集團的利潤總額同比增長74.29%，為17.93億元。主要原因為，象嶼集團城市開發(fā)運營板塊集中交付的地產項目增加，且交付項目主要在上海地區(qū)，毛利較高。
據(jù)募集說明書披露，2021年至2024年前3月，象嶼地產新增土地儲備逐年減少，分別為93.85萬平方米、41.76萬平方米、33.32萬平方米和0.73萬平方米。截至2024年3月末，象嶼地產儲備可售面積232.18萬平方米，其中福州占比19.49%、上海占比18.44%、蘇州占比17.54%、南平占比9.85%、重慶占比8.01%、紹興占比7%、廈門占比6.92%、天津占6.24%、唐山占3.58%、南京占2.93%。
記者注意到，象嶼地產位于上海遠郊的部分項目去化承壓。如位于上海奉賢區(qū)的江灣悅府項目和普陀區(qū)的中環(huán)云悅府項目已進行認購開盤活動。據(jù)上海中原地產研究院統(tǒng)計，象嶼江灣悅府因認籌人數(shù)不足，采用不搖號方式開盤，開盤當日去化率僅為6%。象嶼地產方面公告顯示，中環(huán)云悅府項目也向公證處申請撤回了開盤銷售搖號排序活動的現(xiàn)場監(jiān)督公證。
