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存量房收儲(chǔ)新提法較之前有明顯放松，有望解決之前的瓶頸問(wèn)題。

自去年5月明確去庫(kù)存政策方向以來(lái)，中央多次提出支持收購(gòu)存量商品房用作保障性住房，多部門密切配合積極推動(dòng)落實(shí)。今年政府工作報(bào)告在收購(gòu)存量商品房政策方面又有較大突破，不僅首次提出“在收購(gòu)主體、價(jià)格和用途方面給予城市政府更大自主權(quán)”，還明確提出“拓寬保障性住房再貸款使用范圍”，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)倪虹在全國(guó)兩會(huì)民生主題記者會(huì)上進(jìn)一步明確了收購(gòu)用途方向。

接受證券時(shí)報(bào)記者采訪的業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，存量房收儲(chǔ)新提法較之前有明顯放松，有望解決之前的瓶頸問(wèn)題。在收購(gòu)主體、用途、價(jià)格統(tǒng)籌放開后，收購(gòu)模式可以更加多元化，疊加保障性住房再貸款使用范圍拓寬、地方政府專項(xiàng)債支持等為收儲(chǔ)提供更豐富的資金來(lái)源，將有利于更大范圍地推動(dòng)收儲(chǔ)工作落地。

價(jià)格卡點(diǎn)或?qū)⒋蛲?/strong>

去年5月，中國(guó)人民銀行率先設(shè)立3000億元保障性住房再貸款，支持地方國(guó)企收購(gòu)存量商品房用作配售型或配租型保障性住房，又在去年9月下旬優(yōu)化了再貸款激勵(lì)政策。不過(guò)，從央行披露的最新數(shù)據(jù)來(lái)看，保障性住房再貸款已用規(guī)模距3000億元仍有較大差距，從側(cè)面反映出收儲(chǔ)進(jìn)展有待加快。

記者多方采訪了解到，拖累收儲(chǔ)存量商品房“進(jìn)度條”的一大主要原因，在于收儲(chǔ)過(guò)程中的價(jià)格撮合難度大?！坝捎谥耙蟀粗刂脙r(jià)收購(gòu)，折算下來(lái)一般是市場(chǎng)價(jià)的一半左右，但開發(fā)商企業(yè)不愿意以這么低的折扣賣，收購(gòu)主體又不可能‘高進(jìn)低出’，因?yàn)槭召?gòu)的房源將來(lái)要用作配售型保障房，售價(jià)較低?！蹦车胤阶〗ň窒嚓P(guān)工作人員告訴記者。

值得注意的是，對(duì)于收購(gòu)價(jià)格，今年政府工作報(bào)告首次提出“給予城市政府更大自主權(quán)”。在浙江工業(yè)大學(xué)中國(guó)住房和房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)虞曉芬看來(lái)，這將改變過(guò)去強(qiáng)調(diào)收購(gòu)價(jià)格按照重置價(jià)格，導(dǎo)致推進(jìn)難的狀況?！暗胤秸趯?shí)際操作中的決策權(quán)更大了，會(huì)根據(jù)不同城市、不同區(qū)域、不同項(xiàng)目的情況制定出一套更科學(xué)合理、風(fēng)險(xiǎn)可控的辦法，進(jìn)一步加快去庫(kù)存。”

“這是重大突破，此前的價(jià)格卡點(diǎn)可能會(huì)有所打通，因?yàn)橹耙蟀凑罩刂脙r(jià)格收購(gòu)，現(xiàn)在雙方可以協(xié)商一個(gè)比重置價(jià)高但比市場(chǎng)價(jià)低的價(jià)格去完成收購(gòu)?！睆V東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對(duì)記者說(shuō)。

申萬(wàn)宏源房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師袁豪也認(rèn)為，目前收購(gòu)價(jià)格偏低是收儲(chǔ)推進(jìn)的堵點(diǎn)之一，預(yù)計(jì)后續(xù)地方政府可根據(jù)市場(chǎng)行情和房屋實(shí)際情況，合理確定收購(gòu)價(jià)格，確保收購(gòu)價(jià)格公平合理，這也將有利于收儲(chǔ)的更快推進(jìn)。

收儲(chǔ)模式更加多元化

除了價(jià)格難撮合，清華大學(xué)恒隆房地產(chǎn)研究中心主任吳璟對(duì)記者表示，收儲(chǔ)卡點(diǎn)主要是供需不匹配的問(wèn)題，因?yàn)閹?kù)存主要在三四線城市的偏遠(yuǎn)地方，而真正需要保障房的是一二線城市的核心地區(qū)，但這些地方的庫(kù)存反而少。另外，除了區(qū)位，保障房對(duì)戶型、面積也有限制，套型要求小于90平方米甚至小于70平方米，但實(shí)際上多數(shù)的庫(kù)存沒(méi)法滿足要求。

證券時(shí)報(bào)記者了解到，此前，央行對(duì)于保障性住房再貸款收購(gòu)存量商品房有精準(zhǔn)要求，即收購(gòu)主體為地方政府選定的不超過(guò)兩家地方國(guó)企，收購(gòu)對(duì)象嚴(yán)格限定為房企已建成未出售商品房，收購(gòu)用途定向用于保障性住房。

而今年政府工作報(bào)告明確提出，“在收購(gòu)主體、價(jià)格、用途方面都給予地方政府更大自主權(quán)”。倪虹在全國(guó)兩會(huì)民生主題記者會(huì)上更是明確指出，“收購(gòu)存量商品房，優(yōu)先用于保障性住房、城中村改造安置房、人才房、青年公寓和職工宿舍等”。

“這是對(duì)收購(gòu)主體、用途、價(jià)格給予更大自主權(quán)的具體解釋?！眳黔Z告訴記者，對(duì)于配租型保障性住房，收購(gòu)主體不再局限于地方國(guó)企后，很多市場(chǎng)化的住房租賃主體，包括一些全國(guó)性的住房租賃主體都可以參與進(jìn)來(lái)做收儲(chǔ)工作。另外，收購(gòu)主體放開后，收購(gòu)用途可能有更多想象空間。

吳璟進(jìn)一步對(duì)記者表示，當(dāng)前解決收儲(chǔ)堵點(diǎn)需要通過(guò)收購(gòu)主體和用途的擴(kuò)充與價(jià)格及房企債務(wù)重組相結(jié)合一起來(lái)解決，在收購(gòu)主體、用途、價(jià)格統(tǒng)籌放開后，收購(gòu)模式可以更加多元化。

收儲(chǔ)資金來(lái)源更豐富

由于此前保障性住房再貸款的使用范圍嚴(yán)格限定在地方國(guó)企收購(gòu)房企已建未售商品房用作保障性住房，一些地方的創(chuàng)新收儲(chǔ)方式面臨資金困難。今年政府工作報(bào)告明確提出“拓寬保障性住房再貸款使用范圍”。

中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融研究所一份報(bào)告指出，有城市采用“以舊換新”的方式進(jìn)行收儲(chǔ)存量房，即國(guó)企平臺(tái)直接購(gòu)買居民二手房再改造為保障性租賃住房，并將居民售房款用于購(gòu)買指定新房項(xiàng)目。這種方式雖然解決了只能整棟收購(gòu)未售新房時(shí)買賣雙方難以在價(jià)格上達(dá)成一致的問(wèn)題，但是仍面臨收購(gòu)資金來(lái)源不足和資金成本高兩大難題，因?yàn)槭諆?chǔ)二手房無(wú)法申請(qǐng)保障性住房再貸款支持的低利率銀行貸款。

在李宇嘉看來(lái)，保障性住房再貸款使用范圍拓寬，意味著隨著收購(gòu)主體、用途的放開，收購(gòu)范圍不僅包括住宅、商辦、公寓、寫字樓等，用途范圍也更廣，包括用作學(xué)生宿舍、企業(yè)的人才住房、拆遷安置房等，只要能夠保證再貸款符合資金平衡就可以。

吳璟也對(duì)記者表示，期待保障性住房再貸款使用范圍拓寬與收購(gòu)主體、價(jià)格、用途放開相結(jié)合，為收儲(chǔ)提供更豐富的資金來(lái)源。

在吳璟看來(lái)，今年政府工作報(bào)告中有關(guān)存量房收儲(chǔ)的提法較之前有明顯放松，有望解決之前的瓶頸問(wèn)題。當(dāng)然，中央明確將自主權(quán)放到地方政府后，需要地方政府因地制宜地去采取落地措施。未來(lái)幾個(gè)月，地方政府如果能夠更多發(fā)揮積極性、自主性，有一些積極的探索去推動(dòng)項(xiàng)目落地，有幾個(gè)比較成功的示范類項(xiàng)目，能夠在全國(guó)范圍內(nèi)起到很好的樣板作用，將有利于更大范圍地推動(dòng)收儲(chǔ)工作落地。

值得一提的是，除了央行提供的保障性住房再貸款支持，財(cái)政部去年10月還提出支持用專項(xiàng)債收購(gòu)存量商品房用作保障性住房，正在配合有關(guān)部門抓緊研究細(xì)化相關(guān)措施。今年政府工作報(bào)告中也明確提出“擬安排地方政府專項(xiàng)債券4.4萬(wàn)億元”，其中一個(gè)使用方向就是收購(gòu)存量商品房。

清華大學(xué)五道口金融學(xué)院不動(dòng)產(chǎn)金融研究中心研究總監(jiān)郭翔宇認(rèn)為，專項(xiàng)債將進(jìn)一步充實(shí)收儲(chǔ)工作的資金池、降低資金成本，有助于緩解參與主體的資金壓力，提升收儲(chǔ)工作的落實(shí)效率。

校對(duì)：楊舒欣