北證資訊
梁秋燕
2025-03-17 23:46
近段時間以來，房地產(chǎn)政策持續(xù)發(fā)力，深圳公積金新政正式落地引起市場熱議。
在業(yè)內(nèi)人士看來，深圳的公積金正在成為覆蓋面最廣的普惠金融，新政通過“提額度、降門檻、增補貼”多管齊下，政策釋放的積極信號將加速供需關(guān)系改善，為行業(yè)修復(fù)注入動能。
覆蓋主力剛需購房人群
“深圳公積金新政最大的看點，一是提高了個人和家庭的最高貸款額度，二是在最高額度的基礎(chǔ)上，對首套房、多子女家庭、購買保障房，還有最高額度的上浮比例，而且這些比例可以疊加使用，于是就出現(xiàn)了個人最高可貸126萬元，家庭最高可貸231萬元，相比過去差不多實現(xiàn)了翻倍增長。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，深圳的公積金正在成為覆蓋面最廣的普惠金融。目前來看，深圳可貸額度應(yīng)該處于全國最高水平。2024年，深圳200萬元至300萬元總價二手住房交易占比最大，為20.2%，300萬元以下占比高達35.4%，400萬元以下55.8%。因此，用公積金貸款可以覆蓋主力剛需購房人群，最大受益者就是新市民和年輕人，這部分人群的購房門檻和月供壓力明顯降低。
值得注意的是，深圳公積金新政同步優(yōu)化利息補貼規(guī)則，針對未使用過公積金貸款的長期繳存職工，銷戶提取時補貼比例大幅提升。有分析人士表示，這一調(diào)整直接提升公積金的儲蓄價值，鼓勵職工長期穩(wěn)定繳存。對于短期內(nèi)無購房計劃的群體，公積金賬戶的保值增值功能得到強化，有助于緩解資金沉淀壓力。同時，政策通過差異化補貼比例，引導(dǎo)職工延長繳存周期，間接為市場提供更穩(wěn)定的資金池支持。結(jié)合深圳近年來人口流入趨勢，長期繳存群體的擴大將為住房市場積累更多潛在購買力。
深圳貝殼研究院認(rèn)為，深圳公積金新政放開異地繳存貸款限制，這不僅促使已有購房需求者快速做出決策，還將激發(fā)潛在購房需求，其中還包括部分外地市民來深購房的需求。另據(jù)微信公眾號“中山發(fā)布”的消息，中山公積金作為首個與深圳公積金簽訂區(qū)域合作協(xié)議的公積金中心，按照新政中山繳存職工在深圳購買首套或二套住房時，可以向深圳公積金申請公積金貸款，標(biāo)志著深圳與中山實現(xiàn)公積金互認(rèn)互貸，融合發(fā)展進入快車道。
而在中指研究院華南分院高級分析師孫紅梅看來，深圳公積金新政調(diào)整聚焦多子女家庭、保障性住房等，體現(xiàn)了對特定群體和住房類型的支持，進一步強化了住房公積金制度的保障作用，有利于促進房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展，滿足購房者剛性和多樣化改善性住房需求。
購房者：首選使用公積金
深圳公積金新政正式落地后，記者立即走訪羅湖、福田的多個片區(qū)，有多位購房者表示，當(dāng)前房價相比高位回落了不少，公積金可貸額度進一步增加，會刺激自己加速購房的決定，而且首選使用公積金。
（晚上繼續(xù)營業(yè)的房產(chǎn)中介門店 吳家明/攝）
而在多個二手房中介門店，不少房產(chǎn)中介經(jīng)理表示，看房和咨詢明顯增加，公積金新政落地將增強市場信心，但目前深圳樓市還是以低價房源成交為主要推動力，價格大致保持穩(wěn)定。
據(jù)深圳貝殼研究院監(jiān)測，2024年深圳二手房交易中，買家選擇公積金貸款的比例為22.7%，預(yù)計新政后深圳新房和二手房交易中，買家選擇公積金貸款的比例將會明顯上升。3月16日，貝殼深圳合作門店二手房實時成交量同比上周日（3月9日）增長8%。
樂有家深圳門店數(shù)據(jù)顯示，3月16日單日二手房看房量環(huán)比上漲32%，創(chuàng)近四年以來的單日看房量新高，16日公布的公積金新政對剛需購房者利好明顯，預(yù)計新政后市場看房量、成交量會明顯增多。
公積金貸款利率有望進一步下調(diào)
17日，國家統(tǒng)計局公布的《2025年2月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況》顯示，今年2月一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.1%，漲幅與上月相同。其中，北京、上海和深圳分別上漲0.1%、0.2%和0.4%。一線城市二手住宅銷售價格環(huán)比由上月上漲0.1%轉(zhuǎn)為下降0.1%。其中，深圳上漲0.3%。由此可見，深圳樓市進一步釋放出“企穩(wěn)”信號。
有不少購房者在接受采訪時表示，希望公積金貸款利率能進一步下調(diào)。深圳中原研究中心也認(rèn)為，后續(xù)若進一步降低公積金貨款利率，政策效果會更加顯著。而在近日，中共中央辦公廳、國務(wù)院辦公廳印發(fā)《提振消費專項行動方案》提出，落實促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)稅收政策，適時降低住房公積金貸款利率，擴大公積金使用范圍等多個方面內(nèi)容。
李宇嘉認(rèn)為，當(dāng)前公積金貸款利率與商業(yè)貸款利率之間差距不是很大，但需要綜合首付、商業(yè)及公積金貸款利率、配售或共有產(chǎn)權(quán)等低價保障房上市等多個因素，這些一攬子政策在降成本、降門檻方面，綜合產(chǎn)生的效應(yīng)很大，對房地產(chǎn)觸底回穩(wěn)也形成了巨大支持。
當(dāng)前，優(yōu)化公積金貸款政策成為各地政策優(yōu)化的主力方向。中指研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，截至3月16日，今年以來各地約90城（區(qū)）出臺樓市相關(guān)政策約130條，其中針對公積金貸款政策優(yōu)化約50條，政策的優(yōu)化方向主要為降低首套、二套公積金貸款首付比例，提高公積金貸款最高額度，優(yōu)化公積金貸款住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、延長還款期限、優(yōu)化商轉(zhuǎn)公等，優(yōu)化公積金政策有望成為各地落實促需求政策的重要抓手之一，預(yù)計接下來更多城市或?qū)奶嵘e金貸款額度、提取公積金作為首付等方面加快跟進落實。
校對：王朝全
