國際金融報
王媛媛
2025-04-07 21:38
在一系列政策支持下，一線及核心二線城市房地產(chǎn)市場明顯回穩(wěn)。
從數(shù)據(jù)來看，3月，一線城市新房、二手房成交量同比均大幅增長，其中，北京新房成交面積同比增長46%，深圳二手房成交套數(shù)同比增長58%。二線城市中，寧波、合肥、蘇州、杭州、成都等城市成交量同比增幅明顯，其中，寧波新房成交量同比增長79%，杭州二手房成交套數(shù)同比增長68%。
從土地市場來看，一季度，核心城市加快優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)節(jié)奏，疊加房企拿地進一步聚焦，帶動300城宅地出讓金同比增長26.5%，平均溢價率達13.6%。其中，杭州、上海、成都住宅用地平均溢價率分別達43.2%、29.0%、28.3%。3月，杭州、成都兩度刷新地價紀錄。
對此，業(yè)內(nèi)人士認為，在外需承壓情況下，擴內(nèi)需政策有望進一步發(fā)力，房地產(chǎn)作為內(nèi)需重中之重，二季度相關(guān)支持政策有望加快落實。
核心城市成交量同比增幅明顯
中指研究院的數(shù)據(jù)顯示，3月，一線及核心二線城市新房、二手房成交量同比增幅明顯。
一線城市中，北京3月新建商品住宅成交59萬平方米，同比增長46%，深圳、廣州、上海3月同比分別增長31%、16%、10%。
二手房方面，3月，深圳二手住宅成交超6000套，為近四年同期最高水平，同比增長58%；上海二手房成交超2.9萬套，為2022年以來同期最高水平，同比增長45%；北京二手住宅成交超1.9萬套，同比增長35%。一線城市二手房市場保持較高活躍度，但市場目前仍是“以價換量”為主。
二線城市中，3月，寧波、合肥、蘇州、杭州、成都等城市成交量同比增幅明顯。新房方面，3月寧波核心區(qū)改善型項目集中入市，帶動新房成交面積同比增長79%；合肥在供應(yīng)增加及郊區(qū)項目價格策略調(diào)整等帶動下，3月成交面積同比增長58%；蘇州在供應(yīng)增加及人才房票等政策帶動下，新房成交面積同比增長51%；杭州、成都、南京3月成交面積同比增幅均超兩成。
二手房方面，3月，杭州二手住宅成交套數(shù)超1.0萬套，為近48個月（自2021年4月以來）單月最高，同比增長68%；成都二手住宅成交超2.5萬套，同比增長35%；廈門二手住宅成交套數(shù)超2000套，同比增長41%，市場保持較高活躍度。
核心城市優(yōu)質(zhì)地塊土拍熱度高
從土地市場來看，核心城市土地市場熱度較高。
據(jù)中指研究院統(tǒng)計，一季度，核心城市加快優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)節(jié)奏，疊加房企拿地進一步聚焦，帶動300城宅地出讓金同比增長26.5%，平均溢價率達13.6%，較去年同期提升8.1個百分點。
其中，杭州、上海、成都住宅用地平均溢價率分別達43.2%、29.0%、28.3%，蘇州、寧波平均溢價率也在20%左右。3月，杭州、成都兩度刷新地價紀錄。
從4月供地情況看，據(jù)中指研究院統(tǒng)計，4月（4.7—4.30），重點城市住宅用地待拍清單中，北京、廣州、杭州、成都、南京等地均有地塊計劃出讓，其中北京、南京起始價接近200億元。
中指研究院指數(shù)研究部總經(jīng)理曹晶晶認為，頭部房企在經(jīng)歷一季度集中補庫存后，4月土地市場熱度能否延續(xù)也是市場關(guān)注重點，整體來看，預(yù)計核心城市優(yōu)質(zhì)地塊仍將吸引房企競拍。
二季度穩(wěn)地產(chǎn)政策或加快落實
展望未來，曹晶晶指出，“銀四”是樓市重要節(jié)點，其成色將直接影響年中市場預(yù)期及量價修復(fù)節(jié)奏。今年的政府工作報告把“全方位擴大國內(nèi)需求”作為首要任務(wù)，同時把“穩(wěn)住樓市”寫進總體要求，強調(diào)“持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”，政策方向明確。同時，近期在外需承壓情況下，擴內(nèi)需政策有望進一步發(fā)力，房地產(chǎn)作為內(nèi)需重中之重，二季度政策有望加快落實。
在平安證券房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師楊侃看來，短期國內(nèi)出口或面臨沖擊，穩(wěn)經(jīng)濟穩(wěn)增長背景下，或需要消費和投資更多發(fā)力，而住房消費為最大的消費、地產(chǎn)投資也是投資重要組成，穩(wěn)地產(chǎn)意義重大，后續(xù)更多地產(chǎn)支持政策出臺或值得期待，如核心城市限購仍有進一步松綁空間；進一步降息及下調(diào)公積金利率，從而降低居民實際房貸利率；進一步打通收儲及城中村改造等政策堵點，持續(xù)擴大住房需求。
國金證券研報也認為，近期刺激內(nèi)需以穩(wěn)定經(jīng)濟發(fā)展大局的必要性顯著提升，地產(chǎn)是擴內(nèi)需的重要抓手。從時間來看，4月底中央政治局會議或是政策加碼的關(guān)鍵時間點之一；從手段來看，城中村改造、收儲、一線城市放松或成為政策發(fā)力方向。
校對：劉榕枝
