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近日，湖南發(fā)行今年第一批土地儲備專項(xiàng)債，債券規(guī)模94.15億元，涉及80個項(xiàng)目、126個地塊，全部為存量閑置土地。今年以來，土地儲備專項(xiàng)債已在北京、廣東、四川和湖南落地，其中后三個省份發(fā)行的用于收購存量土地的專項(xiàng)債總額逾400億元。

目前，專項(xiàng)債資金收儲存量閑置土地正在全國范圍內(nèi)加速鋪開。據(jù)中指研究院不完全統(tǒng)計(jì)，截至4月10日，全國各地公示擬使用專項(xiàng)債收回收購存量閑置土地的數(shù)量約850宗，總面積超4000萬平方米，合計(jì)1282億元，公示節(jié)奏明顯加快。共涉及廣東、湖南、福建、四川、廣西、天津、浙江、湖北等14個省份。貴陽、鄭州、杭州、寧波等城市也在積極籌備相關(guān)收儲工作。

與各省市公示擬使用專項(xiàng)債收購閑置土地的情況相比，專項(xiàng)債收購存量土地的落地進(jìn)展并不快。對此，受訪專家認(rèn)為，專項(xiàng)債收購存量土地在收購價格、收購主體、專項(xiàng)債額度等方面還存在堵點(diǎn)。地方政府在實(shí)際操作過程中，也可能會面臨資金平衡問題和償債壓力，同時也要面對未來土地市場的不確定性。隨著相關(guān)政策持續(xù)優(yōu)化，后續(xù)各地收儲工作有望加速落地，土儲專項(xiàng)債的發(fā)行節(jié)奏也將加快。

圖片來源：新華社

14省份擬用專項(xiàng)債收地金額逾1200億

4月9日，合肥市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布公告，公示今年第一批收回收購存量閑置土地項(xiàng)目申報(bào)地方政府專項(xiàng)債券的擬收回收購價格，共涉及5宗國有建設(shè)用地，共計(jì)934.78畝，總價33.42億元。

包括合肥在內(nèi)，中指不完全統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，截至4月10日，全國各地公示擬使用專項(xiàng)債收回收購存量閑置土地約850宗，合計(jì)逾4000萬平方米，共計(jì)1282億元。

其中1—2月各地公示地塊數(shù)量合計(jì)319宗，總金額接近550億元，3月各地公示節(jié)奏明顯加快，當(dāng)月公示地塊511宗，較2月增加217宗，總金額約684億元，環(huán)比增長29%。

具體到不同地區(qū)，31個省份中，已有14個省份公示擬使用專項(xiàng)債收購存量土地情況，包括廣東、湖南、福建、四川、廣西、天津、浙江、湖北、山東、江西、河北、云南、河南、吉林。廣東公示的擬收儲總金額接近500億元，位居首位，其后是湖南、福建、四川和廣西，擬收儲總金額均超百億元。

與各省市公示擬使用專項(xiàng)債收購閑置土地的情況相比，目前土地儲備專項(xiàng)債落地的省份并不多，收購規(guī)模也還有待提升。

據(jù)湖南省人民政府網(wǎng)站消息，近日湖南正式發(fā)布今年第一批專項(xiàng)債券，其中土地儲備專項(xiàng)債券規(guī)模94.15億元，全部用于收購存量閑置土地，占全省用于項(xiàng)目建設(shè)專項(xiàng)債券資金的41.5%。

今年以來，已有北京、廣東、四川和湖南四個省份發(fā)行土地儲備專項(xiàng)債。2月18日，北京率先發(fā)布土儲專項(xiàng)債，規(guī)模超百億元，但土地儲備項(xiàng)目普遍為土地一級開發(fā)項(xiàng)目，不涉及收購存量閑置土地。其后，廣東、四川和湖南陸續(xù)發(fā)布專項(xiàng)債用于收購存量土地。

中指研究院統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，截至4月10日，廣東、四川、湖南發(fā)行的用于收購存量閑置土地的專項(xiàng)債合計(jì)約402億元，涉及166個項(xiàng)目。各項(xiàng)目債券發(fā)行期限為3—7年，其中80個項(xiàng)目債券發(fā)行期限為5年，占比最大。

目前，僅3個省份發(fā)債收購存量閑置土地，實(shí)際發(fā)債金額約為公示擬收購金額的三分之一?！捌渌∈新鋵?shí)專項(xiàng)債收購存量土地的進(jìn)展仍有待提速。”中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示。

聚焦不同城市，擬使用專項(xiàng)債收購存量閑置土地總金額最多的10個城市分別是惠州、柳州、天津、廣州、珠海、龍巖、金華、武漢、肇慶和長沙，以三四線城市為主。其中惠州最多，擬收儲總金額127.5億元。從實(shí)際發(fā)行專項(xiàng)債收儲的城市看，廣州發(fā)行專項(xiàng)債金額超60億元，位居首位，長沙發(fā)行26.3億元、成都發(fā)行2.8億元，三城合計(jì)發(fā)行89.1億元，占總發(fā)行金額的22.3%。這也意味著三四線城市發(fā)行用于收購存量閑置土地的專項(xiàng)債占比更大。

對此，中國社會科學(xué)院研究員、中國城市經(jīng)濟(jì)學(xué)會房地產(chǎn)專委會主任王業(yè)強(qiáng)對21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，三四線城市的房地產(chǎn)市場庫存壓力較大，存量土地和存量商品房較多。通過收儲存量土地，地方政府可以有效減少庫存，優(yōu)化土地資源配置，緩解市場供需矛盾。

王業(yè)強(qiáng)認(rèn)為，未來三四線城市仍將是土地收儲重點(diǎn)。三四線城市的土地利用效率較低，大量土地閑置或低效利用。通過收儲存量土地，地方政府可以重新規(guī)劃和開發(fā)，提高土地利用效率。隨著一二線城市土地資源日益稀缺，這些三四線城市的土地收儲需求也可能增加。同時，區(qū)域市場分化將進(jìn)一步加劇土地供需矛盾，土地收儲的重點(diǎn)將更加集中在經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較好、人口流入較多的三四線城市。

打通土儲專項(xiàng)債落地堵點(diǎn)

去年11月，自然資源部印發(fā)《關(guān)于運(yùn)用地方政府專項(xiàng)債券資金收回收購存量閑置土地的通知》，今年3月4日，自然資源部、財(cái)政部聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于做好運(yùn)用地方政府專項(xiàng)債券支持土地儲備有關(guān)工作的通知》，明確了專項(xiàng)債用于土地儲備的多項(xiàng)細(xì)則。

上海易居房地產(chǎn)研究院常務(wù)副院長崔霽測算發(fā)現(xiàn)，2024年底房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)待開發(fā)土地建筑面積大約為19.7億平方米，盤活這些存量土地，需要近10萬億元資金撬動。如果按照廣東省首批專項(xiàng)債占土地收購總資金的70%來計(jì)算，全國大概需要發(fā)行7萬億元的專項(xiàng)債。

今年《政府工作報(bào)告》明確，擬安排地方政府專項(xiàng)債券4.4萬億元、比上年增加5000億元，土地收儲是重點(diǎn)投向領(lǐng)域之一。國海證券曾預(yù)計(jì)，今年土地收儲專項(xiàng)債規(guī)模在1萬億元左右。截止到目前，北京、廣東、四川、湖南四省份發(fā)行土地儲備專項(xiàng)債券的規(guī)模500余億元，廣東、四川和湖南發(fā)行的用于收購存量土地的專項(xiàng)債400余億元，收儲進(jìn)度并不快。

東方金誠研究發(fā)展部執(zhí)行總監(jiān)馮琳向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，目前來看，自政策明確重啟土儲專項(xiàng)債以來，利用專項(xiàng)債收儲的實(shí)際落地進(jìn)展較慢，這主要因?yàn)槭諆υ跇?biāo)準(zhǔn)、程序等方面仍存在堵點(diǎn)。

陳文靜也認(rèn)為，地方發(fā)行專項(xiàng)債收購存量土地依然存在多項(xiàng)難點(diǎn)，主要包括用于收購存量土地的專項(xiàng)債額度不清晰、收購價格難確定、被收購主體較為單一等。

王業(yè)強(qiáng)表示，目前國家政策明確支持地方政府通過專項(xiàng)債進(jìn)行土地收儲，特別是在城市更新、舊城改造和產(chǎn)業(yè)升級方面，但地方政府在申請專項(xiàng)債時可能面臨規(guī)模限制，專項(xiàng)債的利息和本金償還需要地方政府從財(cái)政收入中支出。同時，隨著專項(xiàng)債規(guī)模的擴(kuò)大，地方政府面臨的資金壓力將逐漸增加，影響土地收儲進(jìn)展。土地市場的波動性較大，專項(xiàng)債支持的土地收儲項(xiàng)目可能面臨市場風(fēng)險，影響專項(xiàng)債的償還能力。

在專項(xiàng)債收購存量土地的實(shí)際推進(jìn)過程中，資金平衡也是需要考慮的問題。崔霽向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，收購的土地用于保障性住房、公共設(shè)施建設(shè)等公共用途時，項(xiàng)目收益相對較低、回報(bào)周期較長，與專項(xiàng)債的償還期限和收益要求存在一定矛盾，如何實(shí)現(xiàn)資金的平衡成為一大難題。

王業(yè)強(qiáng)認(rèn)為，未來地方政府可以通過優(yōu)化土地收儲策略、拓展多元化融資渠道、加強(qiáng)風(fēng)險管理，確保土地收儲和專項(xiàng)債收儲閑置土地的可持續(xù)性發(fā)展。

馮琳認(rèn)為，加大收儲力度是緩解城投平臺流動性壓力、推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)的重要舉措，后續(xù)各地收儲有望加速落地，土儲專項(xiàng)債的發(fā)行節(jié)奏也將加快。

陳文靜預(yù)計(jì)，更多地區(qū)將參考已發(fā)行專項(xiàng)債省份的做法，出臺操作細(xì)則或指引。此外，要加快專項(xiàng)債收購存量土地節(jié)奏，更好地發(fā)揮政策效用，一方面，收購價格可以參考土地出讓時的起拍價格；另一方面，各地如果以增量價值為原則進(jìn)行收購，可以更好地促進(jìn)市場進(jìn)入新循環(huán)，如聚焦核心城市或者核心區(qū)域項(xiàng)目，豐富被收購主體，加大對非地方國資的支持力度，收購2020年以來的存量土地，最大化發(fā)揮資金效益等。