券商中國
陳銘
2025-04-19 15:14
日前，滬深兩市上市的51只公募REITs（ 不動產(chǎn)投資信托基金 ）先后披露了2024年年度報告，這也是REITs信披指引發(fā)布后的首次年報。
總體來看，2024年有39只REITs實現(xiàn)了營收和凈利潤的雙增長，其中鵬華深圳能源REIT收入最高，達(dá)到了15.62億元，凈利潤為1.35億元。
2024年，共有42只REITs進(jìn)行了分紅，分紅總額達(dá)到83.87億元，其中國金中國鐵建高速REIT分紅最多，為7.18億元。
表：51只REITs2024年營收和凈利潤明細(xì) 來源：Wind 界面新聞?wù)?/p>
從項目的底層資產(chǎn)來看，滬深兩市共有12只高速公路基礎(chǔ)設(shè)施REIT，2024年分紅為44.33億元，是當(dāng)之無愧的“現(xiàn)金?！薄Ｆ渲?，除了國金中國鐵建高速REIT之外，浙商證券滬杭甬高速REIT、浙商證券滬杭甬高速REIT、平安廣州交投廣河高速公路REIT在2024年的分紅均超過了5億元。
園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域的REITs在2024年的經(jīng)營情況依舊面臨較大的壓力。中金聯(lián)東科技創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT、東吳蘇州工業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)園REIT、華安張江產(chǎn)業(yè)園REIT、中金湖北科投光谷產(chǎn)業(yè)園REIT、建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園REIT等5只REITs在2024年的凈利潤為負(fù)數(shù)。
雖然尚未走出虧損，但園區(qū)正在通過“產(chǎn)業(yè)+基金”、智慧化管理等各類運(yùn)營措施努力提高出租率。年報數(shù)據(jù)顯示，張江REIT2024年末整體出租率91.9%，較2023年末上升近20%。
7只消費(fèi)類REITs2024年的營收和凈利潤均為正，其中華夏華潤商業(yè)REIT的營收最高，為6.42億元，凈利潤為0.12億元。
作為擴(kuò)容后的創(chuàng)新型產(chǎn)品，6只保租房REITs2024年均實現(xiàn)收入和凈利潤為正。其中國泰君安城投寬庭保障性租賃住房REIT營收為1.8億元，凈利潤0.8億元。從經(jīng)營指標(biāo)來看，6只保租房REIT的資產(chǎn)出租率平均達(dá)到95%，租金收繳率平均超93%。
從發(fā)行日期來看，從去年開始，REITs發(fā)行提速，2024年發(fā)行的REITs數(shù)量最多，達(dá)到29只，占比超44%，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施、水利設(shè)施等新資產(chǎn)類型首次入市。作為首支水利設(shè)施REIT，銀華紹興原水水利REIT2024年的營收、凈利潤分別為0.54億元、0.17億元。
2024年，在貨幣政策寬松、無風(fēng)險利率下行的背景下，REITs作為單獨(dú)大類資產(chǎn)的優(yōu)勢特性愈發(fā)凸顯，受到了更多投資者的青睞，成為資產(chǎn)配置的優(yōu)先選擇。
今年以來，REITs市場“高溫”持續(xù)，二級市場溢價凸顯。截至4月17日，中證REITs全收益指數(shù)今年以來收益率為11.11%。其中，消費(fèi)類REIT一馬當(dāng)先，華夏首創(chuàng)奧萊REIT今年以來漲幅達(dá)到了44.25%，華夏大悅城商業(yè)REIT、華安百聯(lián)消費(fèi)REIT、嘉實物美消費(fèi)REIT漲幅也均超過了30%。
二級市場的走強(qiáng)還帶動了發(fā)行端的火爆。2月12日，匯添富基金發(fā)布關(guān)于旗下匯添富九州通醫(yī)藥REIT的認(rèn)購申請確認(rèn)比例結(jié)果公告，其中公眾投資者有效認(rèn)購申請實際確認(rèn)比例為0.084%，有效認(rèn)購倍數(shù)達(dá)1192倍，自1月份國泰君安資管濟(jì)南能源供熱REIT后，再度創(chuàng)出歷史新高。
公募REITs頻頻“賣爆”，很大程度上源于其稀缺性和打新收益。國海證券分析師靳毅在《公募REITs正當(dāng)時》的研報中表示，從長期來看，在公募REITs常態(tài)化發(fā)行、稀缺性弱化、投資者認(rèn)知提升的情況下，公募REITs市場必將逐漸回歸理性，打新策略有效性或?qū)⑦呺H弱化，但短期來看，打新策略勝率及賠率仍較高，政策及二級市場行情是現(xiàn)階段影響策略有效性的重要因素。
中信建投國家電投新能源REIT基金經(jīng)理徐程龍表示，公募REITs的股息率一般高于國債收益率，在利率下行周期中為投資者提供了可能獲得更高和更確定收益的投資選擇。目前國家已將公募REITs納入FOF基金、社?；鸬荣Y金的投資范圍，同時推動公募REITs納入滬港通，這些方式將為公募REITs市場帶來更多的增量資金。
此外，今年以來REITs仍延續(xù)擴(kuò)容趨勢。多項REITs相關(guān)政策的發(fā)布，也支持REITs常態(tài)化發(fā)行與加速擴(kuò)容與擴(kuò)圍。此前國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于做好金融“五篇大文章”的指導(dǎo)意見》，強(qiáng)調(diào)常態(tài)化推進(jìn)清潔能源、養(yǎng)老、新型基礎(chǔ)設(shè)施等領(lǐng)域符合條件的項目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金?！短嵴裣M(fèi)專項行動方案》中也提到，支持符合條件的消費(fèi)、文化旅游等領(lǐng)域項目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金。
證監(jiān)會網(wǎng)站顯示，目前有11只REIT已經(jīng)向證監(jiān)會遞交了材料，等待獲批。4月17日，凱德投資向證監(jiān)會申報了旗下首支中國消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REIT——凱德商業(yè)C-REIT，這也是國內(nèi)首單外資消費(fèi)類公募REIT。該項目底層資產(chǎn)是位于廣州的凱德廣場·云尚和位于長沙的凱德廣場·雨花亭，總規(guī)模約為28億元人民幣。
凱德投資（中國）首席執(zhí)行官潘子翔表示，隨著政策支持力度的增加和市場的不斷成熟，中國的公募REITs市場有望迎來更廣闊的發(fā)展前景。消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs通過資本市場的價值發(fā)現(xiàn)功能，不僅能優(yōu)化消費(fèi)場景，還能促進(jìn)消費(fèi)升級，助力擴(kuò)大內(nèi)需。
廣發(fā)成都高投產(chǎn)業(yè)園REIT基金經(jīng)理杜金鑫表示：“以文化旅游為例，之前只有5A級景區(qū)才能發(fā)行REITs，現(xiàn)在已經(jīng)拓展到4A級景區(qū)，預(yù)計可發(fā)行公募REITs的景區(qū)項目市場容量會有較大提升。近期也有供熱、跨海大橋、農(nóng)貿(mào)市場等項目陸續(xù)出現(xiàn)，未來可能有更多新的資產(chǎn)類型上市。”他認(rèn)為，從資產(chǎn)分布來看，未來將呈現(xiàn)百花齊放的態(tài)勢，隨著市場不斷擴(kuò)容，公募REITs的底層資產(chǎn)范圍或進(jìn)一步拓展。
中金基金認(rèn)為，2025年伴隨政策的進(jìn)一步完善和市場逐步成熟，REITs市場規(guī)模有望繼續(xù)擴(kuò)大。常態(tài)化發(fā)行機(jī)制下，預(yù)計將有更多領(lǐng)域的“首單”項目納入公募REITs發(fā)行范圍。
