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2024年，中央政治局會(huì)議定調(diào)樓市政策方向后，一系列政策組合拳相繼出臺(tái)，從需求端的限購松綁與購房激勵(lì)，到供給端的庫存盤活與收儲(chǔ)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展得到有效改善。

4月28日，金融街（000402.SZ）發(fā)布2024年報(bào)，2024年公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入190.75億元，同比增長51.74%；實(shí)現(xiàn)經(jīng)營現(xiàn)金流凈額59.98億元，連續(xù)6年保持為正。但受部分項(xiàng)目毛利率下滑、部分資產(chǎn)盤活和處置產(chǎn)生虧損、部分項(xiàng)目計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備等因素影響，金融街2024年歸屬于上市公司股東的凈利潤虧損同比增加。

2025年，公司將立足穩(wěn)定發(fā)展戰(zhàn)略，強(qiáng)調(diào)資金安全和經(jīng)營穩(wěn)健，堅(jiān)定落實(shí) “保安全、調(diào)架構(gòu)、促轉(zhuǎn)型、強(qiáng)機(jī)制、樹新風(fēng)、迎變革”經(jīng)營思路。一方面加大產(chǎn)成品銷售去化力度，盤活存量資產(chǎn)，同時(shí)控費(fèi)用、降成本，開源節(jié)流，保證公司平穩(wěn)經(jīng)營；另一方面持續(xù)加大城市更新、文化旅游等業(yè)務(wù)的轉(zhuǎn)型發(fā)展力度，在促進(jìn)現(xiàn)有項(xiàng)目經(jīng)營提升的同時(shí)，改革發(fā)力，創(chuàng)造新的發(fā)展契機(jī)。

穩(wěn)健經(jīng)營加速去化 保障現(xiàn)金流安全

經(jīng)過長期調(diào)整的房地產(chǎn)市場(chǎng)，在穩(wěn)增長政策支持下已進(jìn)入筑底階段。2024年，面對(duì)外部環(huán)境的不確定性，金融街始終以現(xiàn)金流安全為首要任務(wù)，通過銷售、經(jīng)營、融資等多維度協(xié)同發(fā)力，持續(xù)統(tǒng)籌優(yōu)化資金管理體系，構(gòu)建穩(wěn)健的資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)。

首先，公司緊盯市場(chǎng)變化，通過多元化的銷售策略，加速項(xiàng)目銷售去化、盤活存量資產(chǎn)。2024年，公司實(shí)現(xiàn)銷售簽約額約194.5億元，實(shí)現(xiàn)銷售簽約面積約121.2萬平米，銷售簽約額在中國房地產(chǎn)銷售額百億企業(yè)排名提升至第47位。其中，北京房山金悅郡項(xiàng)目、蘇州融悅灣寫字樓等項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)整售變現(xiàn)。報(bào)告期內(nèi)，公司房產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入167.20億元，同比上升65.98%。

其次，公司依托自持物業(yè)的經(jīng)營優(yōu)勢(shì)，持續(xù)整合資源，優(yōu)化管理體制和經(jīng)營策略，資管業(yè)務(wù)保持穩(wěn)定。一方面，寫字樓和商業(yè)板塊重點(diǎn)項(xiàng)目出租率和租金水平在所處區(qū)域保持領(lǐng)先水平。另一方面，公司不斷強(qiáng)化文旅板塊的內(nèi)容建設(shè)，豐富宣傳推廣渠道，全力培育特色新體驗(yàn)、多元化新業(yè)態(tài)，持續(xù)提升客戶體驗(yàn)和品牌美譽(yù)度，經(jīng)營業(yè)績穩(wěn)中有進(jìn)。報(bào)告期內(nèi)，公司實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)營業(yè)收入22.9億元，息稅前利潤約12.4億元，經(jīng)營保持穩(wěn)定。

再者，通過加強(qiáng)精細(xì)化資金管理及多元化渠道融資，確保了公司現(xiàn)金流的充足和穩(wěn)定。2024年，憑借良好的信用和優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)，金融街通過多元融資渠道募集資金，持續(xù)優(yōu)化公司的資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)。另一方面，公司精打細(xì)算嚴(yán)控費(fèi)用支出，加強(qiáng)營銷費(fèi)用、管理費(fèi)用管控，同時(shí)動(dòng)態(tài)評(píng)估資金收支狀況，嚴(yán)格落實(shí)年度工程計(jì)劃，以銷定產(chǎn)嚴(yán)控工程支出。截至報(bào)告期末，公司有息負(fù)債同比下降約23億元，貨幣資金余額約128億元，資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化。

通過“銷售去化、經(jīng)營提效、資金周轉(zhuǎn)”的組合拳，金融街不僅有效緩解了行業(yè)筑底周期帶來的現(xiàn)金流壓力，更積蓄了未來發(fā)展動(dòng)能。2025年，公司表示將繼續(xù)強(qiáng)調(diào)資金安全和經(jīng)營穩(wěn)健，加大產(chǎn)成品銷售去化力度，盤活存量資產(chǎn)，同時(shí)控費(fèi)用、降成本，開源節(jié)流，保證公司平穩(wěn)經(jīng)營。

多元轉(zhuǎn)型提速 資管文旅并進(jìn)

當(dāng)前，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)正逐漸縮減，房企紛紛由“重資產(chǎn)”向低成本、高收益的“輕資產(chǎn)”運(yùn)營轉(zhuǎn)型，類似招商蛇口、華潤置地等優(yōu)質(zhì)房企近年均嘗試開拓新賽道。在此背景下，金融街順應(yīng)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展形勢(shì)的變化，積極推動(dòng)公司業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型發(fā)展。

資管業(yè)務(wù)作為金融街“房產(chǎn)開發(fā)、資產(chǎn)管理、文化旅游、城市更新”四輪驅(qū)動(dòng)的一環(huán)，在房開業(yè)務(wù)承壓的背景下，重要性逐漸提升。這一業(yè)務(wù)不僅是公司的現(xiàn)金牛，同時(shí)也是避風(fēng)港。公司的資管業(yè)務(wù)聚焦持有和運(yùn)營核心城市優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，年報(bào)顯示，金融街多個(gè)寫字樓、購物中心以90%以上的出租率站穩(wěn)區(qū)域地標(biāo)。其中，北京金融街購物中心、北京金融街（西單）購物中心，以及上海金融街購物中心出租率分別高達(dá)94%、100%及91.3%，遠(yuǎn)高于市場(chǎng)平均水平。

通過對(duì)旗下核心地帶優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的精細(xì)運(yùn)營，公司能夠獲得源源不斷的租金回報(bào)。報(bào)告期內(nèi)，公司物業(yè)租賃業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入17.29億元，旗下多個(gè)核心資產(chǎn)繼續(xù)發(fā)揮著重要作用，租賃率保持在較高水平，既保證了現(xiàn)金流的安全，也為公司未來發(fā)展持續(xù)造血。

值得注意的是，文旅板塊業(yè)務(wù)現(xiàn)已成為金融街新的增長引擎。2024年，金融街旗下慕田峪景區(qū)積極探索景區(qū)發(fā)展新模式，緊跟文旅融合新熱潮，將慕田峪長城體驗(yàn)館升級(jí)改造為慕田峪長城數(shù)字博物館，通過科技手段豐富景區(qū)游覽內(nèi)容，解鎖長城游覽的新體驗(yàn)。2024年全年慕田峪景區(qū)接待游客211萬人，同比增長34%；營業(yè)收入2.43億元，同比增長28%，經(jīng)營收入及游客接待量均創(chuàng)歷史新高。在慕田峪等項(xiàng)目的驅(qū)動(dòng)下，2024年公司物業(yè)經(jīng)營業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入4.62億元，同比增長5.52%。 2025年，公司表示將積極推動(dòng)現(xiàn)有項(xiàng)目的整體規(guī)劃以及內(nèi)容建設(shè)、體驗(yàn)提升，同時(shí)挖掘存量項(xiàng)目資源稟賦和內(nèi)在價(jià)值，推動(dòng)文化旅游業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型試點(diǎn)。未來，文旅業(yè)務(wù)持續(xù)發(fā)展有望進(jìn)一步補(bǔ)強(qiáng)公司的現(xiàn)金流。

從政策紅利到需求復(fù)蘇，中國房地產(chǎn)業(yè)正步入高質(zhì)量發(fā)展的新階段。華泰證券表示，在供給側(cè)改革深化、大宗消費(fèi)定位升級(jí)、市場(chǎng)交易持續(xù)向好的背景下，上市房企推動(dòng)轉(zhuǎn)型的意愿正在強(qiáng)化。方正證券亦指出，“對(duì)等關(guān)稅”或使我國加速轉(zhuǎn)向以國內(nèi)消費(fèi)為主要驅(qū)動(dòng)力的經(jīng)濟(jì)模式，而內(nèi)需的拉動(dòng)亟待樓市持續(xù)的止跌回穩(wěn)，后續(xù)政策有望向供需兩端持續(xù)發(fā)力，利好“開發(fā)+商業(yè)運(yùn)營”雙輪驅(qū)動(dòng)型地產(chǎn)公司。

現(xiàn)階段，公司正憑借穩(wěn)健經(jīng)營的策略筑牢根基，并借力資管、城市更新、文旅等業(yè)務(wù)打開增長空間。2025年，以金融街為代表的多元化布局房企，有望迎來結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)。

展望未來，在本輪房企轉(zhuǎn)型浪潮中，金融街或可憑借強(qiáng)大的競(jìng)爭優(yōu)勢(shì)和前瞻戰(zhàn)略，打造國內(nèi)上市房企“主動(dòng)轉(zhuǎn)型”的標(biāo)桿案例，實(shí)現(xiàn)更高質(zhì)量的發(fā)展。