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李銘宇
2025-07-03 19:21
繼深圳后，廣州或?qū)⒊蔀橄乱粋€加入“商轉(zhuǎn)公”行列的一線城市。
7月2日，廣州住房公積金管理中心發(fā)布《廣州商業(yè)性個人住房貸款轉(zhuǎn)住房公積金個人住房貸款實施辦法（暫行）》（征求意見稿）。其中提出，當(dāng)住房公積金個人住房貸款率（下稱“個貸率”）低于75%時，可將商業(yè)性個人住房貸款轉(zhuǎn)住房公積金個人住房貸款（下稱“商轉(zhuǎn)公貸款”）
上述意見稿的出爐，意味著廣州或?qū)⒊蔀槔^深圳后，又一個加入“商轉(zhuǎn)公”行列的一線城市。根據(jù)公開信息，此前已有超過30個城市宣布開辦“商轉(zhuǎn)公貸款”業(yè)務(wù)。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，廣州擬放開“商轉(zhuǎn)公”順應(yīng)了市場呼聲。當(dāng)前住房市場回歸居住屬性與大宗商品屬性，剛需和改善型需求成為市場主導(dǎo)，購房者對價格、購房成本比較敏感。近期，住房政策開始轉(zhuǎn)向普通消費品促銷導(dǎo)向，比如各地舉辦各類展銷會、以舊換新，國補覆蓋，城市更新補短板等等，“商轉(zhuǎn)公” 也屬于這一政策導(dǎo)向下的舉措之一。
廣州住房公積金管理中心表示，為充分發(fā)揮住房公積金制度支持保障作用，減輕繳存人住房貸款利息負擔(dān)，促進社會消費，結(jié)合本市實際情況，該中心起草了征求意見稿。征求意見時間為7月2日至7月11日。
意見稿明確，商轉(zhuǎn)公貸款是指繳存人申請將其在廣州市住房公積金貸款承辦銀行尚未結(jié)清的商業(yè)性個人住房貸款余額，全部轉(zhuǎn)為住房公積金個人住房貸款。
備受關(guān)注的是，征求意見稿引入動態(tài)調(diào)控機制，將業(yè)務(wù)開放與公積金資金狀況直接關(guān)聯(lián)：當(dāng)個貸率低于75%時啟動商轉(zhuǎn)公貸款；當(dāng)個貸率達到85%及以上時可采取防控措施，包括但不限于實行商轉(zhuǎn)公貸款額度管控、預(yù)約申請等措施；當(dāng)個貸率達到90%及以上時暫停。
意見稿指出，上述《辦法》實施過程中，廣州住房公積金管理中心可根據(jù)資金和貸款情況及時采取防控措施。其中，月末個貸率連續(xù)3個月達85%以上（含），次月起調(diào)減商轉(zhuǎn)公貸款月度額度；月末個貸率連續(xù)3個月低85%，次月起恢復(fù)原月度額度。月末個貸率達90%以上（含），次月起暫停商轉(zhuǎn)公貸款，已受理的商轉(zhuǎn)公貸款可繼續(xù)辦理；月末個貸率連續(xù)3個月低于90%，次月起恢復(fù)受理商轉(zhuǎn)公貸款業(yè)務(wù)。
此外，意見稿還明確了“商轉(zhuǎn)公”申請對象和條件，以及貸款的額度、期限和利率。其中包括要求：借款人目前在廣州市繳存住房公積金，在全國范圍內(nèi)未使用過住房公積金貸款（含貼息貸款、商轉(zhuǎn)公貸款）；申請商轉(zhuǎn)公貸款時，原商業(yè)貸款已放款5年以上且已獲得原商業(yè)貸款銀行同意轉(zhuǎn)為純公積金貸款等。（點擊查看具體條件）
事實上，廣州一直有呼聲，要求啟動“商轉(zhuǎn)公貸款”業(yè)務(wù)。
對此，2024年5月，廣州住房公積金管理中心回復(fù)市民咨詢時表示：“目前國內(nèi)開展‘商轉(zhuǎn)公’業(yè)務(wù)的城市除深圳，基本均為體量較小的城市，北京、上海均未開展此項業(yè)務(wù)。深圳的開展具有其特殊性，深圳公積金貸款起步晚，沉淀資金較多，享受過公積金貸款的繳存人較少，其業(yè)務(wù)的開展具備條件。”
如今隨著意見稿的發(fā)布，廣州也有望加入“商轉(zhuǎn)公”行列。對此，李宇嘉認為，在公積金繳存余額比較高的情況下，個貸率低于85%時啟動“商轉(zhuǎn)公”，一方面可以降低購房人的月供負擔(dān)；另一方面，也能有效減少借款人提前還款的情況，特別是意見稿擬要求“商轉(zhuǎn)公”申請條件之一是原商貸已經(jīng)放款5年。這意味著借款人需滿足原商貸放款滿五年且未提前還款的條件，方可享受該政策。
此外，李宇嘉還認為，在商業(yè)貸款利率和公積金貸款利率差距不大的情況下，對銀行而言，客戶在同一家銀行內(nèi)辦理“商轉(zhuǎn)公”，既能留住客戶，利息損失也相對有限，且常態(tài)化開展，還能吸引新增客戶。
李宇嘉還稱，意見稿還提到，只有純商貸的自住房、唯一住房才能滿足商轉(zhuǎn)公的條件。而這部分人群多為此前購房的年輕人或新市民，他們當(dāng)時不具備公積金貸款條件，或當(dāng)時因商品房銷售政策限制，或受申請條件限制而未獲得貸款?，F(xiàn)在，這部分人群申請“商轉(zhuǎn)公”，有明顯的降成本、促消費的政策意圖。
“政策還有一些其他限制?！崩钣罴伪硎?，例如商業(yè)貸款與公積金貸款合計年限不超過30年，如果商業(yè)貸款持有時間較長，則轉(zhuǎn)公積金貸款的實際優(yōu)惠并不大。
