證券時報網(wǎng)
闕福生
2025-09-16 19:11
9月5日，深圳跟進北上廣步伐，發(fā)布新一輪房地產(chǎn)調(diào)控政策，新政通過分區(qū)優(yōu)化住房限購、放寬企業(yè)購房限制、統(tǒng)一信貸政策等組合拳，全面釋放購房需求，為樓市注入了一劑強心針。
如今新政實施已滿一周，從市場反饋與核心數(shù)據(jù)來看，政策的短期刺激效應(yīng)已初步顯現(xiàn)。深圳中原研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，新政實施首周（9月8日-9月14日），深圳全市一手住宅（預(yù)售+現(xiàn)售）網(wǎng)簽589套，較9月第一周（9月1日-9月7日）增長17.1%，較8月同期增長37.6%。
二手房市場同樣表現(xiàn)活躍，上周深圳全市二手住宅過戶1177套，較9月第一周增長18.6%，較去年同期增長27.0%。其中，作為9·5新政影響顯著區(qū)域，羅湖區(qū)二手成交較前一周增長31.9%。
“在9·5新政帶動下，深圳樓市的潛在購房需求正在被加速激活，‘金九’成色持續(xù)提升”，深圳貝殼研究院院長肖小平在接受界面新聞采訪時指出。
松綁區(qū)域表現(xiàn)突出
本輪樓市新政采取差異化調(diào)控策略，對福田、南山等核心區(qū)與羅湖、光明等非核心區(qū)實施分類管理。非核心區(qū)取消限購套數(shù)限制，鹽田、大鵬則全面暫停限購資格審查。
同時，信貸政策也迎來重大變革，取消首套與二套房貸利率區(qū)分，房貸利率最低降至3.05%，顯著降低購房資金成本。
從新政實施效果來看，松綁力度與成交增幅呈現(xiàn)明顯正相關(guān)。
深圳貝殼研究院監(jiān)測顯示，在此次限購政策全面取消后，鹽田區(qū)二手房成交量迎來強勢上漲，增幅高達217%，在各區(qū)中表現(xiàn)最好；其次是羅湖區(qū)，因放開購房套數(shù)限制，同比增長也達到了157%。
羅湖區(qū)作為首次被移出核心限購區(qū)的區(qū)域，是本輪政策調(diào)整的最大受益者，市場關(guān)注度也最高。其配套成熟、房價親民的優(yōu)勢凸顯，吸引了大量此前受資格限制的購房者入市。
9月13日-14日，界面新聞記者實地走訪羅湖區(qū)多家房產(chǎn)中介和售樓處，發(fā)現(xiàn)周末期間客戶咨詢量明顯增加。
“近期門店咨詢量顯著上升，還有一些之前加了微信沒回復(fù)的顧客都來主動咨詢房子情況，這一周筍盤消化了很多，價格方面目前總體比較平穩(wěn)，只有小部分業(yè)主有反價表現(xiàn)”，置業(yè)顧問李陽（化名）對界面新聞記者表示。
“羅湖區(qū)相較南山、福田兩區(qū)性價比很高，配套成熟且房價親民，很適合各類自住需求及性價比導(dǎo)向的投資者，所以市場活躍度提升也很大”，肖小平對界面新聞表示。
貼滿二手房信息的羅湖區(qū)中介門店 界面新聞記者王妤涵拍攝
新盤市場同樣熱度攀升，以京基璟譽府、蓮塘金岸里為代表的項目在新政后來訪量和成交量均大幅增長。
“新政后項目咨詢量增長了40%，來訪和成交首周來看增長了30%”，京基璟譽府項目負責(zé)人羅嘉良對界面新聞透露。
羅湖區(qū)建設(shè)中的新盤項目 界面新聞記者王妤涵拍攝
除完全放開限購的大鵬、鹽田和首次松綁的羅湖區(qū)外，龍崗、龍華等非核心區(qū)域二手房簽約量也迎來顯著提升。即便是仍執(zhí)行限購政策的福田、南山和寶安新安街道，因信貸政策優(yōu)化，潛在客戶群體也在持續(xù)擴大，顯示出新政對市場的全面激活效應(yīng)。
需求有望進一步釋放
從宏觀層面看，承接去年“9.29新政”效應(yīng)，深圳2025年商品住宅交易呈現(xiàn)穩(wěn)中向好態(tài)勢。
據(jù)深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會預(yù)計，2025年全年一手、二手住宅交易套數(shù)合計有望突破10萬套，形成近3年逐年回升的向好態(tài)勢，在數(shù)據(jù)面進一步驗證樓市筑底回升。
二手房錄得量成交走勢數(shù)據(jù)來源：深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會
從最新房價數(shù)據(jù)來看，在連續(xù)下滑四個月后，深圳的房價降幅終于有所收窄。
國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，8月份深圳新房價格指數(shù)環(huán)比下降0.4%，同比減少1.7%；二手房價格指數(shù)環(huán)比下降0.8%，同比減少1.9%。
與此同時，購房成本的持續(xù)降低也將推動市場進一步回暖。
在9月5日深圳出臺樓市新政后，9月12日，深圳多家銀行發(fā)布公告，明確不再區(qū)分首套和二套住房利率，商業(yè)性個人住房貸款利率將根據(jù)市場利率定價自律機制要求和銀行自身經(jīng)營狀況、客戶風(fēng)險狀況等因素合理確定。
這意味著，未來在深圳購買二套房貸款利率將與首套持平，統(tǒng)一為LPR-45BP（3.05%）。同時，部分符合條件的二套房房貸可迎來調(diào)整，相應(yīng)減輕房貸的利息負擔(dān)。
多家銀行也表示，受到新政影響，目前二套存量房貸利率常態(tài)化調(diào)整機制已觸發(fā)，部分二套房貸款人即日起可提交申請，申請成功后當(dāng)日生效，次日可登錄查詢。
據(jù)樂有家研究中心測算，在存量房貸利率重新定價日，存量二套商業(yè)貸款剩余300萬，貸款剩余20年，等額本息方式還貸，調(diào)整后，每月可少還房貸約138元，累計少還房貸3.3萬元。
深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會指出，此次新政在“金九銀十”開局之際出臺，完美契合樓市交易節(jié)奏。從需求端看，樓市與股市的穩(wěn)定將對增加居民財產(chǎn)性收入產(chǎn)生顯著效應(yīng)，進而進一步夯實宏觀經(jīng)濟基本面。
