券商中國
黃鈺霖
2025-09-16 19:11
“零公攤”、“得房率超100%”，近一年多以來，商品房最火熱的賣點，不是“卷價格”，而是“卷得房率”，超高得房率成為部分新房熱銷的重要原因之一。
提升住宅居住的空間感，本是建設(shè)“好房子”的方向，不過在現(xiàn)實操作中，存在房企為了提高得房率，變相“偷面積”的行為，比如陽臺違規(guī)改造、設(shè)備平臺“偷梁換柱”、降低飄窗高度、擠占公共空間提升室內(nèi)面積等。
近期，部分城市出臺相應(yīng)文件，進一步規(guī)范建筑計容標準。專家表示，高得房率只是打造“好房子”的品類之一，不管是豪宅、大戶型，還是普通住宅、保障房，都應(yīng)向美好人居和高品質(zhì)方向打造，而不是單純比拼得房率。
規(guī)范住宅計容
近日，部分城市官方發(fā)文，引發(fā)了市場關(guān)于“高得房率”的討論。
9月15日，成都市發(fā)布的一份規(guī)定，剛剛結(jié)束意見征集。該文件全稱為《〈成都市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定（2024）〉的補充規(guī)定》，涉及住宅計容等問題。
文件表示，陽臺、飄窗、以及入戶花園、空中花園、露臺、退臺、設(shè)備平臺、空調(diào)板、構(gòu)造板、結(jié)構(gòu)板、抗震板、開敞式電梯前室、外廊、空腔、鏤空、花池等房屋附屬空間的水平投影面積，不大于該項目住宅計容建筑面積的30%。
如果與2024版對比，此前的規(guī)定是，“每套住宅飄窗、陽臺及非公共活動空間（含入戶花園、空中花園等，不含開敞式電梯前室、外廊等）的水平投影面積，不大于該套住宅套型建筑面積的20%”。
有網(wǎng)友表示，陽臺及各種附屬空間的面積占比達30%，新房得房率又要提高了？實際可能沒這么簡單，這份補充規(guī)定的初衷，也并非單純?yōu)樘岣叩梅柯省?/p>
克而瑞四川表示，從去年的20%到今年的30%，表面看是多了10%的贈送面積，但此前“入戶光廳”（即開敞式電梯前室）并未納入20%的限額中。本次新規(guī)將光廳明確列入30%的范圍內(nèi)，原本無面積限制的光廳現(xiàn)在有了“天花板”。
據(jù)悉，因為此前入戶光廳未納入20%的限制范圍，當(dāng)?shù)厥袌錾?，各大樓盤瘋狂開卷這部分區(qū)域的面積，幾乎已成為標配，而且面積越做越大，甚至出現(xiàn)了30平米以上的設(shè)計，功能也從過渡區(qū)擴展為“花園餐吧”、“會客廳”。
“本次調(diào)整名義上是提升板率，實則是對光廳面積進行規(guī)范，抑制其無序擴張。”克而瑞四川表示。
此外，新版的補充規(guī)定，首次將外廊、空腔、鏤空、花池等此前未納入統(tǒng)計的空間，納入了板率計算范疇，讓附屬空間的總面積管控更嚴謹，政策是對此前樓盤贈送方式泛濫的規(guī)范，旨在保障住宅項目的整體品質(zhì)。
更早之前，廣州、北京等城市也對住宅設(shè)計規(guī)范進行嚴格落實。以廣州為例，安居客廣州稱，2023年當(dāng)?shù)卦试S擴大陽臺等面積容積率后，住宅產(chǎn)品的得房率從傳統(tǒng)的80%逐步提升，部分項目甚至達到125%～130%。
今年6月份開始，廣州著手進行一系列規(guī)范。比如，嚴格界定住宅凸 （飄）窗，不符合條件的全計容；規(guī)范天井位置并禁止壓縮尺寸；40米以上樓層花池半計容；建筑外立面的結(jié)構(gòu)柱全部計容等，規(guī)范變相增加使用面積的行為。
封堵灰色地帶
提升居住品質(zhì)和空間感，本是好房子建設(shè)的目標之一，而各地的規(guī)范政策，意在堵住“偷面積”等灰色操作空間。
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴躍進對記者表示，此前住宅項目規(guī)范的實施，一大亮點便是適當(dāng)增加得房率。但在“高得房率”成為市場熱點的背景下，部分開發(fā)商通過“偷面積”手段來夸大營銷，出現(xiàn)了所謂的得房率數(shù)據(jù)泡沫。
房企的常見手法包括：將陽臺設(shè)計為半封閉結(jié)構(gòu)，交房后通過后期改造擴大室內(nèi)面積，規(guī)避計容規(guī)則；設(shè)備平臺“偷梁換柱”，將設(shè)備平臺標注為空調(diào)機位，實際預(yù)留可拆除隔斷的開口，購房者收房后自行改造為室內(nèi)空間；飄窗“假贈送”，設(shè)計可砸除的飄窗，通過減少窗臺高度虛增使用面積。
廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴記者，各地推出的高品質(zhì)住宅中，對入戶花園、飄窗、陽臺等區(qū)域，只有一部分面積計入容積率，房企便把這些區(qū)域占總建筑面積的比例提高，從而提高“得房率”。
但在實際操作過程中，因為報批后監(jiān)管不嚴格，部分房企在項目報規(guī)以后，存在把部分面積轉(zhuǎn)移到客廳、臥室等區(qū)域的情況。市場上還有部分項目，通過擠占天井、電梯廳、樓道等空間，來增加客廳或臥室的面積。
此外記者還發(fā)現(xiàn)，市場上部分項目宣傳的高得房率，把電梯廳等空間也算了進去，住宅的實際套內(nèi)面積并沒有那么大。比如長沙某樓盤表示，項目138平方米的戶型得房率高達123%，這是因把8.84平方米的電梯廳也算了進去。
除了政府層面的規(guī)范動作，有行業(yè)協(xié)會也關(guān)注到了該問題。9月8日，長沙市房地產(chǎn)交易行業(yè)協(xié)會發(fā)布《關(guān)于征集規(guī)范“得房率”宣傳工作的通知》。
文件指出，自2024年4月以來，長沙市房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了一批以“高得房率”為主要賣點的新規(guī)產(chǎn)品，部分項目甚至打出“得房率超100%”的營銷口號，此類宣傳易引發(fā)誤解及爭議，一定程度上誤導(dǎo)了消費者。
當(dāng)前，國家正積極倡導(dǎo)以“好房子”建設(shè)為導(dǎo)向，推動住宅向綠色、低碳、智能、集約化方向發(fā)展。在此背景下，亟須引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從片面追求“高得房率”，轉(zhuǎn)向更加注重項目整體品質(zhì)與可持續(xù)性發(fā)展。
多方面“拔高底線”
在本輪新房市場中，高得房率的新規(guī)項目，一度實現(xiàn)普遍熱銷。不過，隨著市場上此類產(chǎn)品越來越多，單純靠得房率這一賣點，已經(jīng)難以確保銷售流量。
克而瑞表示，武漢某高鐵TOD超高層項目，得房率達到97～98%，價格同樣為板塊最低，售價僅為13700元/平方米，但開盤去化率僅18%未能實現(xiàn)熱銷。
還有部分城市如重慶，因新規(guī)項目集中入市造成客戶分流，去化率持續(xù)走低。據(jù)CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)，7月以來部分四代項目去化率不足3成，存在流速放緩跡象。
在業(yè)內(nèi)人士看來，新樓盤的高得房率，其實也是變相降價的方式，對舊規(guī)產(chǎn)品和二手房的沖擊較明顯。此外，當(dāng)同類產(chǎn)品越來越多，項目間的競爭也會越發(fā)激烈。
“當(dāng)下，熱銷的新規(guī)產(chǎn)品，往往是具備核心區(qū)域、健全配套、價格實惠、裝標升級等多個復(fù)合型優(yōu)勢的項目，新規(guī)住宅市場競爭還將持續(xù)加劇?！笨硕鸱Q。
李宇嘉認為，設(shè)計奢華、高得房率，只是好房子的品類之一，而并非唯一。未來，不管是高價住宅、大戶型住宅，還是普通住宅、保障房，都應(yīng)向美好人居和高品質(zhì)的方向打造，且重點是“拔高底線”，而非僅關(guān)注上限。要全方面提升層高、樓板厚度、墻體壽命、電梯設(shè)置、隔音降噪等底線標準。
合碩機構(gòu)首席分析師郭毅告訴記者，針對好房子標準的提升、項目報規(guī)的審批尺度，北京早已走在前列，政策核心并非僅僅拓展得房率，更多是要加強住宅公區(qū)建設(shè)，包括風(fēng)雨連廊、架空層、社區(qū)展示面等，這才是好房子的核心要素。
近期各地相繼規(guī)范建筑計容，在她看來，一方面是出于對二手房市場的保護，高得房率新盤對存量房沖擊較大，也進而制約了新房市場上部分項目的售價。另一方面，核心是為了引導(dǎo)開發(fā)商，在社區(qū)公共部分上“下功夫”，這對未來居住體驗的增強，以及轉(zhuǎn)化為二手房后的價值穩(wěn)定都有支撐作用。
