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北京不動(dòng)產(chǎn)信托財(cái)產(chǎn)登記試點(diǎn)迎來(lái)新進(jìn)展。近日，中國(guó)信托登記有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱“中國(guó)信登”）發(fā)布消息稱，即日起向北京轄內(nèi)信托機(jī)構(gòu)提供不動(dòng)產(chǎn)信托財(cái)產(chǎn)登記試點(diǎn)相關(guān)登記服務(wù)。

在中國(guó)信托業(yè)協(xié)會(huì)特約研究員周萍看來(lái)，推動(dòng)信托財(cái)產(chǎn)登記對(duì)信托業(yè)整體發(fā)展具有多重積極意義。首先，有助于明確信托財(cái)產(chǎn)的權(quán)屬關(guān)系，使信托財(cái)產(chǎn)獨(dú)立于受托人的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，從而增強(qiáng)信托財(cái)產(chǎn)的獨(dú)立性；其次，有助于減少因信托財(cái)產(chǎn)權(quán)屬不清而引發(fā)的法律糾紛，增強(qiáng)信托業(yè)的穩(wěn)定性和可信度；此外，推動(dòng)信托財(cái)產(chǎn)登記還有助于促進(jìn)信托業(yè)務(wù)的創(chuàng)新和發(fā)展。

北京率先試水

不動(dòng)產(chǎn)信托是指委托人依法將其不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移給信托機(jī)構(gòu)，由信托機(jī)構(gòu)按照委托人的意愿以受托人名義進(jìn)行管理、運(yùn)用和處分的信托業(yè)務(wù)。

2024年12月份，國(guó)家金融監(jiān)督管理總局北京監(jiān)管局、北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于做好不動(dòng)產(chǎn)信托財(cái)產(chǎn)登記工作的通知（試行）》（以下簡(jiǎn)稱《通知》），引起信托行業(yè)的廣泛關(guān)注。

北京市以《通知》形式明確了不動(dòng)產(chǎn)信托財(cái)產(chǎn)登記的試點(diǎn)要求與辦理流程，并將中國(guó)信登登記職能嵌入其中。根據(jù)《通知》，北京轄內(nèi)信托機(jī)構(gòu)以北京市行政區(qū)域范圍內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)設(shè)立不動(dòng)產(chǎn)信托的，應(yīng)當(dāng)按要求辦理信托產(chǎn)品預(yù)登記，在簽訂信托文件后向中國(guó)信登申請(qǐng)出具登記證明文件，并持該登記證明文件至不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)辦理不動(dòng)產(chǎn)信托財(cái)產(chǎn)登記。

推動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)信托財(cái)產(chǎn)登記試點(diǎn)有何重要意義？用益金融信托研究院研究員喻智對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者介紹稱：“北京的試點(diǎn)主要通過(guò)非交易性過(guò)戶簡(jiǎn)化登記流程，降低不動(dòng)產(chǎn)信托的設(shè)立成本，對(duì)信托業(yè)的意義重大。目前國(guó)內(nèi)積累的財(cái)富形式仍以不動(dòng)產(chǎn)為主，受限于信托財(cái)產(chǎn)登記制度的缺失，這部分財(cái)產(chǎn)放入信托面臨高額的稅務(wù)負(fù)擔(dān)與成本問(wèn)題。北京地區(qū)的試點(diǎn)正是針對(duì)這一行業(yè)痛點(diǎn)的一次積極嘗試，是對(duì)信托財(cái)產(chǎn)登記制度進(jìn)一步完善的探索，對(duì)信托公司開(kāi)展不動(dòng)產(chǎn)類信托業(yè)務(wù)有較強(qiáng)的引導(dǎo)和促進(jìn)作用?！?/p>

“這有助于推動(dòng)非交易性過(guò)戶制度的建立和完善。在信托設(shè)立階段，通過(guò)非交易性過(guò)戶，可以避免將信托財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移視同交易過(guò)戶，從而簡(jiǎn)化過(guò)戶流程，降低交易成本；在信托成立后，有助于信托財(cái)產(chǎn)在信托關(guān)系中的順暢流轉(zhuǎn)，使得信托財(cái)產(chǎn)的轉(zhuǎn)移更加便捷和高效，有利于信托業(yè)務(wù)的開(kāi)展和信托財(cái)產(chǎn)的合理配置。”周萍表示。

細(xì)則有待完善

今年1月份，國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)家金融監(jiān)督管理總局《關(guān)于加強(qiáng)監(jiān)管防范風(fēng)險(xiǎn)推動(dòng)信托業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的若干意見(jiàn)》，其中提出“建立健全信托財(cái)產(chǎn)登記制度，推動(dòng)非資金信托財(cái)產(chǎn)登記落地”。

喻智表示：“北京的試點(diǎn)目前只是對(duì)信托設(shè)立階段的不動(dòng)產(chǎn)登記，未來(lái)行業(yè)及監(jiān)管部門(mén)可能還要針對(duì)信托存續(xù)期的財(cái)產(chǎn)處置以及信托受益權(quán)流轉(zhuǎn)等復(fù)雜場(chǎng)景下相關(guān)的信托財(cái)產(chǎn)登記制度進(jìn)行進(jìn)一步探索，拓展適用范圍、完善相關(guān)配套機(jī)制等?！?/p>

“從制度落實(shí)層面來(lái)看，不動(dòng)產(chǎn)信托財(cái)產(chǎn)登記的具體細(xì)則尚不完善，如房產(chǎn)通過(guò)交易過(guò)戶或非交易過(guò)戶進(jìn)入信托的流程、所得稅和契稅的具體征收辦法等，都還需要進(jìn)一步明確；不動(dòng)產(chǎn)信托財(cái)產(chǎn)登記涉及多個(gè)部門(mén)和機(jī)構(gòu)的協(xié)調(diào)，如不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)、稅務(wù)機(jī)關(guān)、信托公司等，不同部門(mén)之間的信息共享和業(yè)務(wù)協(xié)同存在一定的難度。從信托公司展業(yè)層面看，如何平衡信托財(cái)產(chǎn)公示性與信托關(guān)系的私密性，或許也是個(gè)挑戰(zhàn)?！敝芷既缡欠Q。

周萍建議，應(yīng)盡快出臺(tái)更為詳盡的不動(dòng)產(chǎn)信托財(cái)產(chǎn)登記細(xì)則，明確登記的具體流程、要求和標(biāo)準(zhǔn)，為信托機(jī)構(gòu)開(kāi)展不動(dòng)產(chǎn)信托業(yè)務(wù)提供清晰的法律依據(jù)；建立跨部門(mén)的協(xié)調(diào)機(jī)制，促進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)、稅務(wù)機(jī)關(guān)、信托公司等之間的信息共享和業(yè)務(wù)協(xié)同，提高不動(dòng)產(chǎn)信托財(cái)產(chǎn)登記的效率和準(zhǔn)確性。

在喻智看來(lái)，此次北京試點(diǎn)若順利，未來(lái)或可推廣至全國(guó)，不動(dòng)產(chǎn)信托及股權(quán)信托等非資金信托業(yè)務(wù)或?qū)⒂瓉?lái)高速發(fā)展期，為信托業(yè)的轉(zhuǎn)型及高質(zhì)量發(fā)展提供助力。