數(shù)據(jù)寶
劉俊伶
2025-04-30 19:25
4月29日，金融街（000402.SZ）發(fā)布2024年年度報告，報告期內(nèi)金融街繼續(xù)將保障現(xiàn)金流安全作為首要經(jīng)營任務(wù)，通過“銷售去化+費用管控+多元化融資+產(chǎn)業(yè)造血”多措并舉，保障了公司的財務(wù)安全，實現(xiàn)了融資能力穩(wěn)健提升，為公司打造房地產(chǎn)全價值鏈一體化業(yè)務(wù)平臺，實現(xiàn)持續(xù)、穩(wěn)定、健康的發(fā)展奠定基礎(chǔ)。
加速推進銷售去化 成本管控效果顯著
在銷售去化方面，金融街密切關(guān)注所處區(qū)域政策和市場動態(tài)，通過細化管理要求、統(tǒng)一管控模式、強化統(tǒng)一調(diào)度、優(yōu)化獎懲機制等措施，全力推進項目銷售去化。2024年，金融街實現(xiàn)銷售簽約額約194.5億元，銷售簽約面積約121.2萬平方米，銷售簽約額在中國房地產(chǎn)銷售額百億企業(yè)排名提升至第47位。
在資產(chǎn)盤活方面，金融街通過處置北京房山金悅郡、蘇州融悅灣寫字樓等低效資產(chǎn)，以及天津瑞吉酒店、惠州喜來登酒店等存量項目，盤活了存量資產(chǎn)，上述盤活存量資產(chǎn)累計銷售約26億元，年內(nèi)實現(xiàn)回款約8億元。
另一方面，金融街從成本端出發(fā)，精打細算嚴控費用支出，持續(xù)加強營銷和管理費用管控，動態(tài)評估資金收支狀況，嚴格落實年度工程計劃，以銷定產(chǎn)嚴控工程支出。2024年金融街在房產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)收入同比大幅增長65.98%的情況下，銷售費用僅上升6.81%，管理費用保持穩(wěn)定。
在銷售去化和成本管控的驅(qū)動下，金融街維持了穩(wěn)健的經(jīng)營現(xiàn)金流。報告期內(nèi)，公司經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為59.98億元，連續(xù)6年保持為正。
2025年，公司表示將持續(xù)調(diào)整銷售模式和策略，加快推進銷售簽約，提高回款效率。同時進一步嚴格控制和壓降成本、費用支出，推進降本增效工作。
多元化拓展融資渠道 資產(chǎn)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化
2024年，在中央出臺各項穩(wěn)增長政策，地產(chǎn)行業(yè)進入筑底階段的背景下，金融街積極開展融資工作，通過多元化的融資渠道，募集期限結(jié)構(gòu)合理、融資成本較低的資金。
在地產(chǎn)行業(yè)傳統(tǒng)的融資模式之外，金融街依托公司旗下優(yōu)質(zhì)的持有型商業(yè)資產(chǎn)，大力推進資產(chǎn)證券化融資。2024年12月18日，金融街商業(yè)地產(chǎn)第1-5期資產(chǎn)支持專項計劃獲交易所審核通過，總申報規(guī)模為170億元。2025年1季度，金融街已成功發(fā)行第一期上海融悅中心CMBS，成功募資46億元，期限18年（3+3+3+3+3+3），票面利率2.80%，體現(xiàn)了金融街在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的融資能力及市場認可度。
通過主動的負債管理，金融街資產(chǎn)負債結(jié)構(gòu)得到持續(xù)優(yōu)化，截至報告期末，金融街有息負債規(guī)模持續(xù)壓降，同比減少23.39億元。同時，金融街2024年末的貨幣資金余額達到128.11億元，連續(xù)5年涵蓋一年內(nèi)到期的負債。
值得關(guān)注的是，2024年金融街融資成本顯著降低。2024年1月，金融街發(fā)行10億元中期票據(jù)，其中5+2年期票面利率3.45%，創(chuàng)公司5年期中票歷史最低利率；4月發(fā)行11.3億元公司債，其中3+2年期票面利率2.73%，低于同期其他央國企地產(chǎn)公司。另一方面，公司的債務(wù)期限結(jié)構(gòu)也持續(xù)優(yōu)化。截至報告期末，公司3年以上債務(wù)占比達79.17%，同比提升13.15%。
憑借以長換短、以低息置換高息的債務(wù)重組策略，金融街在行業(yè)筑底期有效控制了風險，為公司未來“深耕精投”核心城市群打下堅實基礎(chǔ)。
資管文旅持續(xù)造血 產(chǎn)融協(xié)同推動發(fā)展
近年來，金融街通過房產(chǎn)開發(fā)、資產(chǎn)管理、城市更新、文化旅游四輪驅(qū)動模式推動業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，與融資能力形成深度協(xié)同。例如慕田峪長城文旅項目及核心商圈商業(yè)資產(chǎn)的精細化運營，不僅帶動年度物業(yè)經(jīng)營收入同比增長5.42%至4.62億元，更構(gòu)建了優(yōu)質(zhì)現(xiàn)金流池，為資本市場注入強心劑。
值得注意的是，中誠信國際最新信用評級報告強調(diào)，金融街獲得最高級別AAA評級的關(guān)鍵支撐之一，來源于公司自持物業(yè)穩(wěn)定的現(xiàn)金流，印證了金融街產(chǎn)業(yè)與融資的協(xié)同效應(yīng)。
長期來看，隨著供求關(guān)系格局的變化，房地產(chǎn)行業(yè)需探索建立新發(fā)展模式，發(fā)展模式的轉(zhuǎn)變將對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營能力提出更高要求。在運營實力上，金融街憑借優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)和多元化布局，在創(chuàng)新融資模式的支持下或?qū)⒂瓉斫Y(jié)構(gòu)性機會。
