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李映泉
2025-06-20 21:40
深圳正在下調(diào)新拍賣地產(chǎn)容積率，最新一個地塊容積率下降到了2.5。通過限高、提高層高、減少公攤等方式，深圳未來新建房將大幅提升居住質(zhì)量。
6月19日，位于深圳市龍華區(qū)的A817-0619宗地正式出讓，吸引8家房企參與競拍。最終經(jīng)過近65輪報價后，深圳聯(lián)粵房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以12.12億元將該宗宅地收入囊中，溢價率達(dá)46.6%。值得注意的是此次出讓用地容積率為2.5。
今年5月1日，國家標(biāo)準(zhǔn)《住宅項(xiàng)目規(guī)范》正式實(shí)施，要求住宅項(xiàng)目容積率不超過3.1。該地塊是該標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施后深圳“容積率≤3.1”的住宅用地。
此外，深圳市還為該地塊全面松綁，沒有設(shè)置售價上限；無“70/90”戶型限制（即不要求70%以上戶型小于90平方米）；無保障房配建要求。開發(fā)商可以施展才華，以“好房子”標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行打造。
近些年深圳市政府為抑制房價過快上漲，在土地出讓時往往會要求限價，達(dá)到某個價格高點(diǎn)后再要求配建公租房或者安居房，導(dǎo)致目前市場銷售的樓盤普遍有限價要求，即使市場價格大幅上漲，開發(fā)商也只能按照限價銷售，一度出現(xiàn)排隊(duì)打新房的現(xiàn)象。開發(fā)商早早將房子銷售一空，也沒有動力提升房產(chǎn)質(zhì)量，消費(fèi)者收房時經(jīng)常鬧矛盾。
如今時過境遷，房產(chǎn)面臨去庫存壓力，新房銷售出現(xiàn)壓力，政府土地出讓收入也受到影響。此時各地政府都在著力推出更好的新房標(biāo)準(zhǔn)，提升消費(fèi)者購買欲望。
整個市場環(huán)境出現(xiàn)變化，從限售到鼓勵購買，從滿足剛需到滿足改善性需求，從壓制房價過快上漲到穩(wěn)定房價。
深圳市去年就開始做出調(diào)整，2024版《深圳市建筑設(shè)計規(guī)則》規(guī)定，減少住宅公攤面積，有效提高得房率，住宅和宿舍實(shí)行150米限高等。此前，陽臺的進(jìn)深不能超過2.4米，修訂后陽臺可以把進(jìn)深做大，對超過2.4米部分計入規(guī)定建面。而在滿足條件下可不計入建筑面積的飄窗，修訂后進(jìn)深也由0.6米增加至0.8米。
過去計入“公攤”面積的兩大部分，將把避難層、機(jī)房等公共空間列為“不計容面積”。這意味著修訂后得房率將有效提高。
去年新推出的不少地塊規(guī)劃進(jìn)行調(diào)整，減少了商業(yè)面積，增加了住宅面積，一些商業(yè)地塊更改為住宅地塊，增加了吸引力。
而近期，低容積率地塊成為主流，即將出讓的A802-0309號宗地位于龍華區(qū)梅林關(guān)附近，規(guī)定容積率小于或等于2.8，未來該地塊或規(guī)劃高層低密度小區(qū)。6月13日，深圳公共資源交易中心上架了位于前海合作區(qū)南山街道樞紐一街北側(cè)的T201-0232宗地，容積率3.1。
一些地塊還在更改容積率，此前曾中止出讓的寶安中心區(qū)A002-0060地塊已于5月底完成規(guī)劃調(diào)整，容積率從5.7調(diào)整為3.7，主導(dǎo)功能由“商業(yè)服務(wù)業(yè)、居住”調(diào)整為“居住、商業(yè)服務(wù)業(yè)”。
作為對比，去年拍賣的深圳后海T107-0107地塊的《規(guī)劃設(shè)計要點(diǎn)表》顯示，地塊容積率≤7.59。最近正在銷售的景賢閣人才房容積率為6.93，得房率基本為75%左右。
深圳一度通過提高容積率的方式來滿足住房需求，2015年龍光以112.5億元拿下龍華紅山純商業(yè)地塊，容積率為6.64。此后容積率基本在4以上，催生了超高層樓房，一些舊改項(xiàng)目容積率超過10。高容積率的背后，得房率也在下降。
降低容積率將會降低樓盤高度，公共空間更大，減少密集帶來的壓抑感。這些樓盤建成后，將會增加深圳居民的獲得感。這也為開發(fā)商增加了施展空間。
