券商中國
黃鈺霖
2025-06-21 15:32
證券時報記者 張淑賢
4年前的今天，首批公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（REITs）在滬深交易所上市。自此，REITs這一創(chuàng)新品種開始進入國內(nèi)投資者的視野。
短短4年里，我國REITs市場總發(fā)行規(guī)模超過1800億元，總市值規(guī)模突破2000億元大關(guān)，共上市66只REITs產(chǎn)品，產(chǎn)品數(shù)量已超過新加坡及日本等市場，成為亞洲第一。
回望4年REITs二級市場的波動歷史，從發(fā)軔之始的熱切追逐、“盲目打新”的上漲行情，到2023年交投冷淡，歷經(jīng)“深度調(diào)整”后的明顯折價，再到2024年回歸理性，關(guān)注底層資產(chǎn)運營的投資價值，初步經(jīng)歷了一個完整周期。
在這一過程中，監(jiān)管部門順應(yīng)市場規(guī)律，立足市場實踐，在制度建設(shè)、項目發(fā)行與監(jiān)管機制等方面不斷探索，著重建立以市場化價格為核心，帶動發(fā)行定價、二級市場交易、存續(xù)期管理全鏈條發(fā)展的良好生態(tài)。
從一級市場來看，REITs市場普遍采用詢價機制，通過設(shè)定合理的詢價區(qū)間，吸引投資者參與報價，最終確定發(fā)行價格。據(jù)行業(yè)專家分析，當(dāng)前REITs市場價格進一步反映了項目資產(chǎn)的內(nèi)在價值與市場風(fēng)險，實現(xiàn)了市場相對均衡的狀態(tài)。
近期啟動詢價的中銀中外運倉儲物流REIT，通過采用上下限打開的市場化定價區(qū)間，給予投資者充分的定價權(quán)，共獲575戶網(wǎng)下對象報價，全場倍數(shù)251.12倍（剔除后），報價機構(gòu)戶數(shù)、全場倍數(shù)均位列我國公募REITs產(chǎn)品推出以來市場第二，央企公募REITs第一。該REIT最終定價參考市場化報價結(jié)果較評估價的溢價率達到16.16%，為公募REITs推出以來市場最高發(fā)行溢價率。
從二級市場來看，已上市的REITs中也涌現(xiàn)出一批“排頭兵”項目，這些項目得益于底層資產(chǎn)穩(wěn)健運營、投資回報穩(wěn)定豐厚、產(chǎn)業(yè)方積極參與等因素，市場表現(xiàn)在各自行業(yè)內(nèi)名列前茅。
在市場化價格機制下，投資者對于“好項目”的認可會發(fā)揮市場篩選作用，具體表現(xiàn)為二級市場價格的上漲和交易活躍度的提升。記者觀察到，被市場認可的“好項目”較發(fā)行價的漲跌幅（后復(fù)權(quán)）普遍在20%以上，最高超過90%，2025年以來的換手率普遍在1%以上，顯著高于全市場平均水平。
在國內(nèi)REITs市場4年建設(shè)發(fā)展歷程中，相關(guān)配套制度也在持續(xù)完善創(chuàng)新。監(jiān)管部門按照“成熟一類，推出一類”的原則，從審核、持續(xù)擴募、信息披露、業(yè)務(wù)操作等多個環(huán)節(jié)出發(fā)，不斷優(yōu)化各類制度安排，已完善形成“業(yè)務(wù)辦法+指引+指南”的多層次規(guī)則體系，推動監(jiān)管制度逐漸規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化、精細化。
如果說4年前，首批9只REITs的發(fā)行上市是國內(nèi)公募REITs萌芽階段的蹣跚起步，那么在上市4周年這個時刻，REITs正逐步進入擴容提質(zhì)的新階段。隨著REITs底層資產(chǎn)的逐步擴大、更多積極舉措的出臺，新的REITs市場版圖正在徐徐展開。
