券商中國
陳銘
2025-06-22 22:26
6月16日至6月20日之內(nèi)，南方基金、華夏基金、創(chuàng)金合信基金等多家公募旗下REITs布局迎來新進(jìn)展。其中，首批數(shù)據(jù)中心REITs的正式獲批，填補了數(shù)據(jù)中心領(lǐng)域的市場空白。創(chuàng)金合信旗下首只公募獲批，為基金公司持續(xù)入局REITs賽道添加新注腳。
截至6月20日收盤，全市場的公募REITs產(chǎn)品數(shù)量已超過了85只，底層資產(chǎn)擴展已擴展至十大類型。其中，66只已上市的公募REITs產(chǎn)品，年內(nèi)平均漲幅超過20%，最高漲幅已超50%。業(yè)內(nèi)人士表示，政策支持疊加市場運行效率、底層資產(chǎn)多樣性、投資者認(rèn)知水平等方面的持續(xù)改善，公募REITs有望迎來進(jìn)一步發(fā)展。
3家公募旗下4只REITs獲批
根據(jù)證監(jiān)會官網(wǎng)6月20日披露的最新數(shù)據(jù)，本周迎來新進(jìn)展的公募REITs，首先是兩只數(shù)據(jù)中心資產(chǎn)標(biāo)的。其中，南方萬國數(shù)據(jù)中心REIT是上交所首單數(shù)據(jù)中心類公募REITs產(chǎn)品，證監(jiān)會準(zhǔn)予的募集份額總額為8億份；南方潤澤科技數(shù)據(jù)中心則是深交所首單數(shù)據(jù)中心公募REIT產(chǎn)品，證監(jiān)會準(zhǔn)予的募集份額總額為10億份。
兩只產(chǎn)品從3月上報到6月獲批，前后歷時3個月左右，成為全國首批獲批的數(shù)據(jù)中心REITs產(chǎn)品。南方基金表示，這類產(chǎn)品的獲批，標(biāo)志著國內(nèi)REITs底層資產(chǎn)實現(xiàn)戰(zhàn)略性擴容，首次填補數(shù)據(jù)中心領(lǐng)域市場空白，為資本市場注入全新活力，也為數(shù)據(jù)中心行業(yè)通過資產(chǎn)證券化拓展融資渠道提供了創(chuàng)新性實踐案例。
其次，本周華夏基金和創(chuàng)金合信基金旗下均有公募REITs獲批。6月19日，華夏華電清潔能源REIT獲證監(jiān)會準(zhǔn)予注冊批復(fù)，并于上交所注冊生效，準(zhǔn)予的募集份額總額為5億份。同樣是在6月19日，創(chuàng)金合信首農(nóng)產(chǎn)業(yè)園REIT獲批，準(zhǔn)予的募集份額總額為10億份。
創(chuàng)金合信首農(nóng)產(chǎn)業(yè)園REIT，是創(chuàng)金合信基金旗下首只公募，該基金的項目發(fā)起人為北京首農(nóng)食品集團有限公司，原始權(quán)益人為北京首農(nóng)信息產(chǎn)業(yè)投資有限公司，項目底層資產(chǎn)為中關(guān)村移動智能服務(wù)創(chuàng)新園。數(shù)據(jù)顯示，該園區(qū)2021年投入運營，目前出租率穩(wěn)定在較高水平，截至2024年12月31日出租率約為94.8%。
此外，華夏基金申報的華夏中核清潔能源REIT于6月10日獲得交易所受理。于5月30日獲批的中銀中外運倉儲物流REIT，將于6月23日起公開發(fā)售。根據(jù)中銀基金公告，中銀中外運倉儲物流REIT的認(rèn)購價格為3.277元/份，募集份額總額為4億份，其中有2.8億份為戰(zhàn)略配售份額。
二級行情年內(nèi)最高漲幅超50%
根據(jù)Wind統(tǒng)計，包括上述產(chǎn)品在內(nèi)，截至6月20日收盤，全市場的公募REITs產(chǎn)品數(shù)量已超過了85只，底層資產(chǎn)擴展已擴展至十大類型。具體看，逾85只公募REITs來自26家基金管理人，既有華夏基金、易方達(dá)基金、南方基金等頭部公募，也有中金基金、中航基金、中信建投基金等中小公募。此外，接下來還有長城基金等機構(gòu)陸續(xù)入局公募REITs賽道。
根據(jù)上市公司華能國際（股票代碼：600011）近期公告，擬以下屬公司持有相關(guān)項目申請發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs，長城基金擬擔(dān)任基金管理人。創(chuàng)金合信基金對券商中國記者表示，除了本次獲批的創(chuàng)金合信首農(nóng)產(chǎn)業(yè)園REIT和已獲交易所受理的創(chuàng)金合信電子城產(chǎn)業(yè)園REIT外，還有多個項目正在推進(jìn)中。創(chuàng)金合信基金表示，在政策支持與市場需求的雙重驅(qū)動下，今年公募REITs市場常態(tài)化發(fā)行明顯提速，產(chǎn)品發(fā)行規(guī)模和上市數(shù)量均創(chuàng)歷年新高，REITs市場正迎來難得的發(fā)展機遇。
截至6月20日，全市場有66只已上市的公募REITs產(chǎn)品，總市值持續(xù)站穩(wěn)2000億元之上。從二級市場行情趨勢來看，今年以來公募REITs的二級市場行情，依然呈現(xiàn)出顯著的賺錢效應(yīng)。截至6月20日收盤，66只公募REITs年內(nèi)以來的平均漲幅超過了20%，達(dá)到了22.73%，其中有21只REITs的年內(nèi)漲幅超過30%。具體看，漲幅排名前三的分別為華夏大悅城商業(yè)REIT（55.78%）、嘉實物美消費REIT（53.50）、華安百聯(lián)消費REIT（50.52%），緊跟其后的博時津開科工產(chǎn)業(yè)園REIT、易方達(dá)華威農(nóng)貿(mào)市場REIT等年內(nèi)漲幅均超過了40%。
招商基金表示，從波動率和最大回撤情況看，2025年以來公募REITs顯著好于主要權(quán)益資產(chǎn)。這說明在A股市場出現(xiàn)行業(yè)主題輪動，債市出現(xiàn)一定波動的背景下，REITs市場保持了較高的獨立走勢且總體維持穩(wěn)定上漲趨勢，從中期配置視角審視，具備較高的資產(chǎn)配置價值。
市場規(guī)模仍有待提升
在常態(tài)化發(fā)行提速和震蕩上行的二級行情背景下，公募REITs的廣闊市場空間在徐徐打開。展望未來，業(yè)內(nèi)人士表示，政策支持疊加市場運行效率、底層資產(chǎn)多樣性、投資者認(rèn)知水平等方面的持續(xù)改善，公募REITs有望迎來進(jìn)一步發(fā)展。
根據(jù)博時基金REITs業(yè)務(wù)營運總監(jiān)劉玄分析，2025年公募REITs的創(chuàng)新突破，在新增資產(chǎn)類型和已有資產(chǎn)類型上均有可能實現(xiàn)。新增資產(chǎn)類型方面，數(shù)據(jù)中心、智慧城市設(shè)施具備較高的成長性，契合數(shù)字經(jīng)濟發(fā)展的需求；“養(yǎng)老社區(qū)+醫(yī)療配套”的資產(chǎn)組合在老齡化加快的環(huán)境下，具有較強的現(xiàn)金流穩(wěn)定性和政策支持力度。已有資產(chǎn)方面，能源資產(chǎn)正逐步與ESG投資需求結(jié)合，如光伏、風(fēng)電等綠色能源類資產(chǎn)或有研討引入碳收益分成機制的可能性。
針對數(shù)據(jù)中心類REITs項目，南方基金表示，近年來證監(jiān)會先后發(fā)布《資本市場服務(wù)科技企業(yè)高水平發(fā)展的十六項措施》《關(guān)于資本市場做好金融“五篇大文章”的實施意見》，明確將數(shù)據(jù)中心、人工智能等新基建領(lǐng)域納入REITs支持范疇，旨在通過資本市場機制優(yōu)化資產(chǎn)配置、拓寬融資渠道，推動技術(shù)創(chuàng)新與產(chǎn)業(yè)升級深度融合。
平安基金REITs投資部表示，與全球成熟市場相比，中國REITs市場面臨兩個主要的挑戰(zhàn)：一是資產(chǎn)版圖“毛細(xì)血管”未通，底層資產(chǎn)仍以傳統(tǒng)基建為主。二是市場規(guī)模仍有待提升，境內(nèi)REITs總市值難以承載大體量資金配置需求，擴募規(guī)模有待提升，擴募流程和效率也有待優(yōu)化。
在提升效率方面，招商基金建議，未來需加快完善對REITs發(fā)行、運營、收益分配等環(huán)節(jié)的法律規(guī)范，考慮確立REITs的稅收中心地位，加大政策支持力度。簡化擴募流程，通過優(yōu)化首發(fā)上市條件和擴募機制，提升常態(tài)化發(fā)行的質(zhì)效，吸引更多優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)進(jìn)入市場。鼓勵地方政府與社會資本合作，支持企業(yè)通過并購重組、資產(chǎn)置換等方式，將優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)注入REITs平臺，推動優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的培育和整合；同時積極探索數(shù)據(jù)中心、養(yǎng)老等新領(lǐng)域REITs的發(fā)行，進(jìn)一步開拓資產(chǎn)來源。
責(zé)編：楊喻程
排版：劉珺宇
校對：冉燕青
