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2025年6月21日，國(guó)內(nèi)首批9只基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs迎來(lái)上市四周年。

這場(chǎng)承載著“盤(pán)活存量資產(chǎn)、創(chuàng)新融資機(jī)制”使命的金融實(shí)踐，如今已交出亮麗答卷：總規(guī)模從首批發(fā)行時(shí)的314億元增長(zhǎng)至超2000億元，產(chǎn)品數(shù)量達(dá)到73只，累計(jì)分紅金額突破220億元。過(guò)去4年間，公募REITs資產(chǎn)類(lèi)別從倉(cāng)儲(chǔ)物流、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等傳統(tǒng)領(lǐng)域，擴(kuò)容至保障房、數(shù)據(jù)中心、消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施等十大類(lèi)，形成覆蓋國(guó)民經(jīng)濟(jì)多個(gè)重要領(lǐng)域的底層資產(chǎn)矩陣。

業(yè)內(nèi)人士表示，國(guó)內(nèi)REITs市場(chǎng)正加速制度創(chuàng)新與國(guó)際接軌，吸引全球資本重估中國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施價(jià)值，開(kāi)啟從規(guī)模擴(kuò)張向質(zhì)量提升的歷史性跨越。

總市值突破2000億元，累計(jì)分紅金額超過(guò)220億元

Wind數(shù)據(jù)顯示，截至6月28日，全市場(chǎng)公募REITs總市值達(dá)到2060.74億元，盡管較6月23日創(chuàng)出的2067.31億元市值歷史高點(diǎn)有所回落，但仍站穩(wěn)2000億元整數(shù)關(guān)口。

公募REITs還積極通過(guò)分紅的方式回饋投資者。截至6月28日，全市場(chǎng)公募REITs產(chǎn)品累計(jì)分紅總金額突破220億元。

在瑞思不動(dòng)產(chǎn)金融研究院院長(zhǎng)朱元偉看來(lái)，公募REITs在借鑒海外市場(chǎng)的基礎(chǔ)上做了很多適合中國(guó)國(guó)情的本土化改造。與國(guó)外REITs市場(chǎng)以商業(yè)地產(chǎn)為主不同，國(guó)內(nèi)市場(chǎng)以基礎(chǔ)設(shè)施存量資產(chǎn)盤(pán)活為切入口，契合中國(guó)經(jīng)濟(jì)新發(fā)展階段的轉(zhuǎn)型需求。

公募REITs市場(chǎng)的崛起是制度設(shè)計(jì)與市場(chǎng)需求共振的典范。招商基金基礎(chǔ)設(shè)施投資管理總部資深專(zhuān)業(yè)副總監(jiān)萬(wàn)億指出，公募REITs市場(chǎng)政策演進(jìn)呈現(xiàn)清晰的脈絡(luò)：2020年，公募REITs開(kāi)啟試點(diǎn)；隨后，上交所和深交所發(fā)布REITs業(yè)務(wù)各項(xiàng)配套規(guī)則，明確業(yè)務(wù)流程、審查標(biāo)準(zhǔn)和發(fā)售流程；2024年，國(guó)家發(fā)展改革委發(fā)布通知，推動(dòng)REITs項(xiàng)目常態(tài)化發(fā)行。

公募REITs市場(chǎng)生態(tài)的質(zhì)變更體現(xiàn)在資本結(jié)構(gòu)的深度進(jìn)化上?！癛EITs的投資者類(lèi)型逐步豐富，實(shí)現(xiàn)多元化的生態(tài)共榮。配置型投資者能夠從REITs分紅中獲得高額穩(wěn)定收益，而交易型投資者也能從二級(jí)市場(chǎng)交易中獲取增值收益，這種多元化的投資者結(jié)構(gòu)，增強(qiáng)了市場(chǎng)的穩(wěn)定性和流動(dòng)性?！比f(wàn)億表示。

長(zhǎng)線資金入市也對(duì)REITs市場(chǎng)發(fā)展起到關(guān)鍵的支撐作用。博時(shí)基金首席REITs業(yè)務(wù)官吳云強(qiáng)調(diào)，2024年年初《監(jiān)管規(guī)則適用指引——會(huì)計(jì)類(lèi)第4號(hào)》出臺(tái)，在制度層面明確REITs的權(quán)益屬性，支持機(jī)構(gòu)將REITs計(jì)入OCI賬戶，促進(jìn)增量資金入場(chǎng)。

“保險(xiǎn)資金等長(zhǎng)期資金加速布局，為REITs市場(chǎng)注入強(qiáng)勁動(dòng)能。這些制度、政策與資本要素的疊加效應(yīng)，共同助力我國(guó)REITs市場(chǎng)快速成型并穩(wěn)健發(fā)展?！敝行沤ㄍ痘鸹A(chǔ)設(shè)施及不動(dòng)產(chǎn)投資部高級(jí)副總裁古小平表示。

有望成為全球資本配置中國(guó)資產(chǎn)的“新藍(lán)?！?/strong>

萬(wàn)億表示，中國(guó)REITs市場(chǎng)建立4年來(lái)，規(guī)模不斷擴(kuò)張并仍處于高速發(fā)展期，未來(lái)想要進(jìn)一步擴(kuò)張規(guī)模，或可從產(chǎn)品多樣性和擴(kuò)募兩個(gè)層面借鑒國(guó)際經(jīng)驗(yàn)。國(guó)際REITs市場(chǎng)產(chǎn)品豐富多樣，涵蓋商業(yè)地產(chǎn)、醫(yī)療設(shè)施、數(shù)據(jù)中心、物流倉(cāng)儲(chǔ)、基礎(chǔ)設(shè)施等多個(gè)領(lǐng)域，未來(lái)中國(guó)公募REITs可進(jìn)一步拓展REITs底層資產(chǎn)范圍，如文旅設(shè)施等，將更多優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)納入其中。而擴(kuò)募能夠?yàn)镽EITs注入新的資金，增加市場(chǎng)上的流通份額，顯著提升REITs產(chǎn)品的流動(dòng)性，并放大管理團(tuán)隊(duì)管理優(yōu)勢(shì)與效率，有效提升資產(chǎn)價(jià)值與投資者回報(bào)，對(duì)市場(chǎng)良性發(fā)展具有重要的意義。

同時(shí)，中國(guó)可借鑒國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，構(gòu)建多元化的擴(kuò)募方式體系，并細(xì)化每種方式的操作細(xì)則和監(jiān)管要求，同時(shí)建立快速審批通道，對(duì)符合條件的擴(kuò)募申請(qǐng)給予高效審核，降低企業(yè)擴(kuò)募的時(shí)間成本和行政成本。

紅土創(chuàng)新基金建議，推動(dòng)現(xiàn)有產(chǎn)品的持續(xù)擴(kuò)募工作，并鼓勵(lì)行業(yè)通過(guò)收并購(gòu)做大現(xiàn)有基金規(guī)模，力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)“大而強(qiáng)”，避免“小而散”的市場(chǎng)格局。國(guó)內(nèi)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)多年的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，優(yōu)質(zhì)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目?jī)?chǔ)備眾多，未來(lái)中國(guó)公募REITs市場(chǎng)一定會(huì)是中國(guó)資產(chǎn)的“新藍(lán)?！?。

“中國(guó)具有海量的基礎(chǔ)設(shè)施和不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)，既有傳統(tǒng)基礎(chǔ)設(shè)施，也有體現(xiàn)新經(jīng)濟(jì)特色的新基建，還有貼近民生的公用事業(yè)和消費(fèi)文旅養(yǎng)老等諸多資產(chǎn)類(lèi)別，成熟資產(chǎn)可以產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流，其背后是中國(guó)規(guī)模巨大的消費(fèi)市場(chǎng)，具有很大的發(fā)展空間，有機(jī)會(huì)為全球資本提供投資中國(guó)的配置選項(xiàng)?！敝煸獋ケ硎尽?/p>

中信建投基金基礎(chǔ)設(shè)施及不動(dòng)產(chǎn)投資部副總裁張梅認(rèn)為，國(guó)內(nèi)REITs市場(chǎng)具備高分紅（基本派息在4%~8%之間）、低波動(dòng)、穩(wěn)定現(xiàn)金流等優(yōu)勢(shì)，在低利率環(huán)境下，有望成為全球資本配置中國(guó)資產(chǎn)的重要選擇。