證券時報網(wǎng)
李志強(qiáng)
2025-03-13 08:10
2025年以來，房企在持續(xù)的深度調(diào)整中迎來了新一輪組織變革浪潮。
據(jù)CRIC監(jiān)測，65家重點(diǎn)房企中，1月份已有保利發(fā)展、中海地產(chǎn)、招商蛇口、建發(fā)房產(chǎn)、綠地控股等多個行業(yè)領(lǐng)先房企著手進(jìn)行重大組織變陣與人員調(diào)整。
3月5日，界面新聞從接近保利發(fā)展內(nèi)部人士處獲悉，保利發(fā)展于近期又進(jìn)行了一次區(qū)域合并，繼此前保利遼寧與大連公司合并為遼寧公司后，長春公司再度并入遼寧公司，共同組建成為新的東北公司。
與區(qū)域合并同步，保利發(fā)展還進(jìn)行了一次高管團(tuán)隊的“跨區(qū)域輪動”：
原保利發(fā)展灣區(qū)公司董事長郭文峰，兼任華南公司董事長，分管華南；原保利發(fā)展長春公司總經(jīng)理李艾然，調(diào)任保利江西公司董事長；原保利江西公司總經(jīng)理何智韜，調(diào)任云南公司總經(jīng)理。
“當(dāng)前房企在銷售承壓、利潤下滑、市值破凈等多重挑戰(zhàn)下，主動‘變陣’也是為了通過精簡組織、資源聚焦、資本運(yùn)作等方式夯實底盤，為下一輪行業(yè)復(fù)蘇儲備勢能”，業(yè)內(nèi)人士對界面新聞表示。
區(qū)域整合
從區(qū)域貢獻(xiàn)來看，于保利發(fā)展而言，東北區(qū)域一直是非核心的收入來源。
界面新聞根據(jù)2021-2023年財報整理發(fā)現(xiàn)，東北片區(qū)對保利發(fā)展開發(fā)業(yè)務(wù)的業(yè)績貢獻(xiàn)在各大片區(qū)中一直處于墊底位置。2023年東北片區(qū)的開發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)算收入為162.71億元，占比5.05%；2022年為175.73億元，占比6.85%，2021年為141.32億元，占比5.42%。
單以2023年的數(shù)據(jù)，保利發(fā)展的兩個重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，大本營華南和華東片區(qū)的開發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)算收入占比分別為23.8%和32.9%，二者合計占比超過50%；其次為華北、中部和西部幾個片區(qū)，合計占比在40%左右；隨后才是東北片區(qū)，僅略高于海外區(qū)域。
“保利的東北區(qū)域缺乏類似廣州、佛山、上海這樣的高貢獻(xiàn)城市作為帶動，像稍微熱門一些的沈陽和大連，也沒有達(dá)到核心城市的銷售規(guī)?！?，某房企內(nèi)部人士對界面新聞指出。
業(yè)績貢獻(xiàn)的低迷也促使保利加速戰(zhàn)略收縮。
從拿地角度來看，這兩年保利發(fā)展在土地市場已經(jīng)基本聚焦在一二線城市上。
數(shù)據(jù)顯示，2024年保利發(fā)展在一二線城市拓展占比達(dá)到了94%，一線城市拓展占比達(dá)到74%，較2023年大幅提升約40個百分點(diǎn)；2024年拿地最多的城市為上海和廣州，均為7宗地塊。
視角放在行業(yè)整體上，區(qū)域合并也正在成為房企的“生存標(biāo)配”。
除保利發(fā)展外，招商蛇口也將華東區(qū)域的城市公司進(jìn)行合并，杭州公司更名為浙江公司、寧波公司調(diào)整為事業(yè)部并入浙江公司。調(diào)整后，華東區(qū)域管理范圍涵蓋上海、浙江、福建三大城市公司。
綠地控股也將江蘇、安徽、浙江、江西的4個地產(chǎn)事業(yè)部合并為2個新的事業(yè)部，分別為蘇皖房地產(chǎn)事業(yè)部和浙贛房地產(chǎn)事業(yè)部，并重新任命管理層。
而這些動作也均指向同一邏輯，即收縮非核心區(qū)域，向安全地帶聚集資源，規(guī)避流動性風(fēng)險。
高管輪動
區(qū)域合并精簡了組織架構(gòu)的同時，保利發(fā)展高管團(tuán)隊也出現(xiàn)了適應(yīng)性變動。
在長春公司被區(qū)域合并之后，保利長春公司的總經(jīng)理李艾然，被調(diào)任至保利江西公司擔(dān)任董事長；而原保利江西公司總經(jīng)理何智韜，則調(diào)任至云南公司總經(jīng)理。
“高管輪動的本質(zhì)是房企在收縮戰(zhàn)略下，通過人才復(fù)用降低管理成本，激活組織效能”，業(yè)內(nèi)人士指出。
另外，此次人事變動中還提到，原保利發(fā)展灣區(qū)公司董事長郭文峰，兼任保利發(fā)展華南公司的董事長，分管華南區(qū)域。
據(jù)界面新聞了解，郭文峰此前曾擔(dān)任過保利發(fā)展華南公司的總經(jīng)理。在2023年初，保利灣區(qū)公司和粵東公司合并為灣區(qū)公司時，郭文峰接替王瑞璋成為了保利灣區(qū)公司董事長，在保利體系內(nèi)已任職多年。
此次郭文峰兼任華南公司一把手，或為強(qiáng)化華南大本營進(jìn)行資源整合。
此外，還值得注意的是，在此輪“變陣”中，保利發(fā)展總經(jīng)理一職的人選并未提及，該職位已空懸兩月有余。
去年12月27日，原保利發(fā)展的董事、總經(jīng)理周東利因工作調(diào)整原因提交了辭職申請。目前，市場普遍預(yù)期，繼任者將在公司內(nèi)部選拔，以保持團(tuán)隊的穩(wěn)定性。
從行業(yè)橫向?qū)Ρ葋砜?，組織架構(gòu)精簡下，高管輪動已成行業(yè)常態(tài)。
例如，建發(fā)房產(chǎn)在年初對華東、海西、東南三大集群進(jìn)行高管輪動，將原華東集群總經(jīng)理葉耿調(diào)任海西集群總經(jīng)理，原海西集群總經(jīng)理凌祁調(diào)任華東集群，林聰凱晉升為東南集群副總經(jīng)理。
中海地產(chǎn)也在年初合并遼寧公司后，將原大連公司總經(jīng)理葛臻，任命為新的遼寧公司總經(jīng)理；原中海沈陽公司總經(jīng)理程曉輝，調(diào)任至中海北方區(qū)域擔(dān)任副總經(jīng)理。
“頭部房企高管團(tuán)隊的大規(guī)模變動表明，業(yè)績已成為房企人事任免的重要依據(jù)，只有業(yè)績突出者才能在激烈的競爭中立足”，克而瑞研究表示。
重塑市場信心
2月25日，保利發(fā)展宣布因股價連續(xù)12個月“破凈”（股票市價低于每股凈資產(chǎn)），董事會審議制訂了估值提升計劃，打算通過穩(wěn)經(jīng)營、提質(zhì)效、股份回購、股東增持、嘗試中期分紅等手段，穩(wěn)定股價并增強(qiáng)市場信心。
“股價‘破凈’在當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)是一個比較普遍的現(xiàn)象，除了保利，像萬科、招商蛇口等龍頭房企都出現(xiàn)過這種情況，是行業(yè)周期性調(diào)整、基本面惡化、資產(chǎn)減值壓力等共同作用的結(jié)果”，一位金融行業(yè)從業(yè)者對界面新聞表示。
根據(jù)公告，保利發(fā)展明確未來將根據(jù)實際經(jīng)營情況確定分紅規(guī)劃，堅持至少每3年制定股東分紅回報規(guī)劃，擬計劃于2025年實施中期分紅。
同時，將通過穩(wěn)經(jīng)營、提質(zhì)效，推動開發(fā)主業(yè)提質(zhì)增效；積極開展多元資本市場融資；堅持豐厚、持續(xù)、穩(wěn)定的分紅；適時開展回購、增持等多種方式，切實保障股東回報。
對于此次估值計劃的發(fā)布，平安證券研究指出，“保利發(fā)展當(dāng)前融資優(yōu)勢明顯，銷售規(guī)模領(lǐng)先，堅定去庫存調(diào)結(jié)構(gòu)，業(yè)績壓力逐步釋放，估值提升計劃增強(qiáng)信心，有望平穩(wěn)穿越周期并持續(xù)向好發(fā)展”。
這一信心亦反映在保利發(fā)展的行業(yè)地位上。
中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2024年中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售業(yè)績排行榜中，保利發(fā)展銷售額為3230億元，排名行業(yè)第一；銷售面積為1788萬平方米，位居行業(yè)第二。
2024年全口徑拓展金額683億元、權(quán)益拓展金額602億元，為行業(yè)第二，過去三年（2022-2024年）累計拓展金額3928億，為行業(yè)第一。
不過，盡管穩(wěn)居銷售榜首，保利發(fā)展仍難避免受到行業(yè)調(diào)整的影響。
2024年業(yè)績預(yù)告顯示，保利發(fā)展預(yù)計實現(xiàn)營業(yè)收入3128.08億元，同比下降9.83%；歸母凈利潤50.16億元，與2023年同期相比減少了70.51億元，同比下降58.43%。
對于利潤下滑，保利發(fā)展解釋為，公司相關(guān)利潤指標(biāo)同比下降，主要源于房地產(chǎn)項目結(jié)轉(zhuǎn)規(guī)模和結(jié)轉(zhuǎn)毛利率下降，以及公司結(jié)合當(dāng)前市場情況擬對部分項目計提減值準(zhǔn)備。
這也表明，在當(dāng)下的房地產(chǎn)行業(yè)，即便是龍頭房企，亦需在規(guī)模與利潤間艱難平衡。
此次估值計劃的發(fā)布，短期來看，資本市場反響積極。估值提升計劃發(fā)布次日（2月26日），保利發(fā)展股價單日漲幅達(dá)3.48%，市值重回千億。
但長期依舊面臨挑戰(zhàn)，在行業(yè)基本面尚未反轉(zhuǎn)、盈利修復(fù)仍需時間的背景下，唯有將短期“止血”與長期“造血”相結(jié)合，才能真正實現(xiàn)估值重塑，贏得資本市場的長期認(rèn)可。
