證券時報網
曾劍
2025-04-01 20:05
在一系列利好政策支持下，一季度，房地產市場總體筑底企穩(wěn)，重點城市新房、二手房成交同環(huán)比均有增長，3月更是迎來局部“小陽春”行情；與此同時，住宅用地土地出讓金同比增長兩成，平均溢價率創(chuàng)2021年下半年以來新高，核心城市優(yōu)質地塊土拍熱度較高，多個城市成交樓面價創(chuàng)新高。
業(yè)內人士預計，二季度，隨著各項政策落地加快，新房市場成交規(guī)模或延續(xù)弱復蘇走勢，絕對量好于一季度水平；二手房市場成交將延續(xù)穩(wěn)中有增態(tài)勢，回暖程度將好于新房。大中城市房價將迎來更多積極信號，核心城市土拍熱度將保持高位，高總價、高溢價地塊成交常態(tài)化，而土地市場的持續(xù)回暖也將反饋到購房者信心，助力2025年房地產市場加快企穩(wěn)。
重點城市樓市成交筑底企穩(wěn)
今年一季度，房地產市場總體運行平穩(wěn)，市場止跌回穩(wěn)取得一定成效。
從新房市場來看，中指研究院的數據顯示，春節(jié)后市場交易回歸常態(tài)，一線及部分核心二線城市市場修復更加突出。一季度（截至3月27日），深圳新建商品住宅網簽成交面積同比增長超80%，上海、廣州、杭州、寧波、南京等城市同比增長均超20%。從重點城市成交結構來看，改善性需求是新房市場重要支撐，120平方米以上戶型成交占比有所提升。
克而瑞研究中心的數據也顯示，一季度樓市成交筑底企穩(wěn)，1—2月因傳統春節(jié)假期迎季節(jié)性回落，但成交規(guī)?；九c去年持平；3月得益于供給放量、房企營銷力度增加，迎來局部“小陽春”行情，30個監(jiān)測城市成交規(guī)模環(huán)比大漲85%，同比增長7%。
從二手房市場來看，在“以價換量”帶動下，春節(jié)后核心城市成交活躍度持續(xù)提升。據中指研究院統計，一季度（截至3月27日），深圳、杭州二手房成交套數同比增長約六成，北京、上海、成都同比增長均超30%。3月截至27日，一線城市中，深圳二手房網簽成交套數同比增長57%，北京、上海同比增幅均超30%；二線城市中，杭州同比增長76%，成都、廈門成交同比增幅均超30%。
核心城市土拍熱度較高
樓市成交熱度逐漸傳導至土地市場，今年以來，核心城市優(yōu)質地塊競拍熱度較高。
據中指研究院初步統計，一季度（截至3月27日），300城住宅用地土地出讓金3449億元，同比增長20.2%。其中，一線城市同比增幅超兩成；二線城市同比增長三成以上；三四線城市土拍表現相對一般，土地出讓金同比小幅增長。從市場熱度來看，克而瑞研究中心的數據顯示，一季度300城土地成交平均溢價率達到11.4%，創(chuàng)2021年下半年以來新高。
尤其是上海、杭州等核心城市土地市場升溫明顯。一季度，上海成交10宗宅地，9宗溢價，5宗溢價率超30%；杭州出讓32宗地中有28宗溢價成交，多宗地塊溢價率超40%，有4宗溢價率超70%。另外，杭州、北京、成都等地在優(yōu)質地塊帶動下，成交樓面價創(chuàng)新高。
對于核心城市優(yōu)質地塊土拍升溫的主要原因，中指研究院指數研究部總經理曹晶晶認為，一是房企對核心城市新房市場銷售回穩(wěn)的看好，補倉意愿較高，同時年初拿地能夠在當年進入銷售階段，有助于回籠資金，提升周轉效率；二是各地政府加大優(yōu)質地塊的供應力度，一季度各地推出了不少位于城市核心區(qū)、配套成熟的地塊。
不過，核心城市非核心區(qū)域地塊，以及非核心城市地塊多為底價成交。曹晶晶指出，如一季度，北京出讓11宗宅地，4宗核心區(qū)域地塊均溢價成交，其余7宗均底價成交。而南京、天津、長沙、鄭州、沈陽等城市僅個別優(yōu)質地塊房企舉牌意愿較高，整體土地市場低溫情緒未改。福州、武漢、無錫一季度出讓地塊均為底價成交。
二季度市場有望持續(xù)復蘇
一季度，樓市成交筑底企穩(wěn)離不開房地產政策的持續(xù)優(yōu)化。據中指研究院監(jiān)測，一季度全國有近100省市（縣）出臺政策超140條，政策調整方向主要集中于優(yōu)化公積金貸款政策、加大購房補貼力度等方面。
值得注意的是，今年全國兩會政府工作報告首次將“穩(wěn)住樓市”寫入總體要求，為今年房地產政策定調并明確了政策方向。近日中央還首次在提振消費文件中強調穩(wěn)樓市并提出相應舉措，體現了中央穩(wěn)預期、強信心的決心。
中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜預計，二季度各項政策落實將加快，特別是在促需求方面，一線城市有望根據市場變化適時調減限制性措施，更好發(fā)揮核心城市的帶頭作用，提振全國市場信心。更多城市有望進一步優(yōu)化公積金貸款政策、加大購房補貼力度等。各地房貸利率、交易費用等也有望進一步下調，持續(xù)降低購房者置業(yè)成本。另外，城中村和危舊房改造工作也有望在今年迎來加速，通過加大貨幣安置、房票安置力度，為樓市引入更多需求，也是促進新房銷售止跌回穩(wěn)的重要舉措。
對于樓市成交趨勢，克而瑞研究中心副總經理楊科偉預計，二季度，新房市場成交規(guī)?；驅⒕彶綇吞K，絕對量好于一季度水平，同比持平或小幅微增，延續(xù)弱復蘇走勢。核心一二線城市中，北京、上海、深圳、成都、杭州等延續(xù)高位震蕩行情；廣州、武漢、南京等后續(xù)成交有望延續(xù)穩(wěn)中有增的弱復蘇走勢；三四線城市成交規(guī)模將延續(xù)筑底行情。二手房市場成交仍將延續(xù)穩(wěn)中有增態(tài)勢，市場份額占比仍將進一步上升，回暖程度好于新房是大概率事件。得益于提振消費以及穩(wěn)定資產價格等一系列舉措的推動，大中城市房價將迎來更多積極信號，一手房價指數的暖意也將加快向二手房市場傳導。
而對于土地市場走勢，楊科偉預計，二季度，核心城市土拍熱度將保持高位，高總價、高溢價地塊成交常態(tài)化，市場信心進一步鞏固。核心城市與非核心城市熱度進一步分化。整體來看，2025年土地供求規(guī)模仍將保持低位運行，隨著年中三四線城市供地占比的上升，溢價率指標或出現結構性的環(huán)比調整，可能將是2022年以來土拍熱度表現最好的一年。而土地市場的合理控量以及持續(xù)回暖，也將反饋到購房者信心，助力2025年房地產市場加快企穩(wěn)。
校對：王蔚
