證券時報
王軍
2025-06-21 08:26
分享三個在工作日調研商場的小技巧。
在投資中，有一種能力是至關重要的，就是見微知著的能力。中國古人有句話：“入門休問榮枯事，觀看容顏便得知”，意思就在于此。很多時候，我們只需要看一兩個細節(jié)，就能對事情的全貌有所了解。
今天，我就想來聊聊在調研商場的時候，如何可以快速判定一個商場人流如何、景氣程度怎樣。
經常研究消費行業(yè)的投資者都知道，對于商場來說，景氣程度至關重要。有時候我們會看到，一家商場門庭若市，但隔壁幾百米開外的另一家商場卻人流稀少。這樣的現象，就足以讓我們對這些商場背后的上市公司進行評價。
那么，我們如何判斷商場的景氣程度呢？最簡單的方法，自然是在商場的黃金時間，去實地走訪一番，數數人頭、感受一下購物氣氛。
不過，這里面有個小問題，就是商場的黃金營業(yè)時間往往是周末，工作日則是在下班以后。
而我們去調研的時間，如果正巧不在這兩個時間段，而是在其它時間（比如工作日的中午），我們又能如何快速判斷一家商場的景氣度呢？
假設我們在工作日的上午10點，正巧路過一家商場，我們是很難直接從商場的人流量來判斷這家商場景氣度的。這時候消費主力都在忙著上班、上課。投資者中，除了我們這些全職做投資的，沒多少人會跑出來逛商場。
這時候，部分投資者往往會說：“現在不是客流高峰期，沒法判斷，我們周末再來?！倍斆鞯耐顿Y者不會放過任何一個調研的機會。
面對一家工作日上班時間開著門的商場，他可以觀察三件事。
首先，他可以觀察商場中的開店率。也就是說，從一樓到頂樓走一遍，數一數有多少店鋪沒有租出去、沒有實際運營。
對于商場來說，租金就是生命。因此，一般的商場只要條件允許，一定會努力把所有的店鋪都租出去。即使是正在裝修中的店鋪，也能看到明顯的施工痕跡。
反之，如果一家商場運營情況一般，我們就會看到一些店鋪沒有租出去。按我的經驗，一旦一家商場有超過1/10的店鋪沒有租出去，就已經足夠說明經營情況不太樂觀了。
當然，一些機靈的商場為了掩飾沒有租出去的尷尬，會在這些店鋪門口貼上“某某企業(yè)即將入住、敬請期待”的落地大海報。這時候，我們要仔細觀察，海報后面有沒有裝修、施工的痕跡。
其次，我們可以在商場里的餐廳區(qū)域，找?guī)准议T臉比較大的餐廳，進去感受一下服務員的人數配置。
雖然作為在工作日走入商場的投資者，我們不知道商場平時客流量怎樣，但是商場里的餐廳一定是知道的。
對于餐廳來說，雖然租下來的店面面積是固定、無法改變的，但是服務員的人數可以自由調配。作為餐廳成本的重要組成部分，服務員的工資支出可是餐廳老板的一大心事。
所以，如果一家商場的景氣度比較高，那么餐廳在晚上、周末的人流量就會比較大，餐廳自然會多配置一些人員。反之，餐廳會盡量壓縮自己的人員編制，以便節(jié)約成本。
因此，如果我們在工作日的傍晚走進一家商場，發(fā)現里面五六家餐廳的服務員人數都很多，三三兩兩聚在一起等待晚上開始工作，那么不用問，這家商場的景氣度一定很高。
反之，如果餐廳服務員人數稀少，只有兩三個人走來走去，那么大概率這家商場的景氣程度不怎么樣。
最后，我們還可以在商場的超市里，觀察生鮮品種的數量和新鮮程度。
為了最大程度吸引客流，許多商場都會在商場中設置一家超市。這是因為超市中商品的復購率比較高，因此和電影院一樣，會最大程度的為商場帶來客流量。
而在超市的各個品類中，生鮮屬于比較特殊的一類。
一方面，生鮮相對于其它日用品、包裝食品來說，因為其無法長期保存，所以顧客的復購率更高。所以，就像商場用超市來引流一樣，超市也會用生鮮來吸引客流（這也是大部分超市把生鮮區(qū)放置于最里面的原因，這樣可以盡可能讓客人多逛一些置物區(qū)）。也就是說，如果能在超市里開辟一個生鮮區(qū)，那么超市一定會這么做。
但是另一方面，由于生鮮保質期非常短，同時品類繁多（想想有多少種蔬菜、水果、肉禽類、水產等等）、保存條件各異，維持一個生鮮區(qū)并不是容易的事情。所以，如果超市的客流量不足，那么維持一個較大的生鮮區(qū)就屬于典型的吃力不討好。
明白了以上的道理，我們就可以通過觀察超市的生鮮區(qū)狀態(tài)，了解超市所在商場的整體經營情況。
如果一家商場里的超市，保持了一個巨大的生鮮區(qū)，里面品類繁多、同時貨物新鮮度很高，那么毋庸置疑，這家超市乃至整個商場的客流量一定不錯。
反之，如果一家商場里的超市生鮮區(qū)狀態(tài)一般，只有常見的幾種蔬菜，甚至根本沒有生鮮區(qū)，那么我們基本可以判斷，這家超市乃至這家商場的客流量都不太行。
以上，就是在工作日調研商場時的三個“見微知著”小技巧。通過這些小技巧，我們無需直接看到商場的客流，就能快速了解商場的經營情況。
在其它許多行業(yè)中，也存在類似的技巧。只要我們仔細觀察總結，就能大大增加調研的效率。
（作者陳嘉禾，系九圜青泉科技首席投資官）
