證券時報網(wǎng)
葉玲珍
2025-06-27 20:05
險資加速涌入不動產。
近日，建信人壽發(fā)布關于大額不動產投資的信息披露公告稱，對上海市黃浦區(qū)董家渡金融商業(yè)中心（綠地外灘中心）T4幢辦公樓新增投資337.44萬元。
《國際金融報》記者據(jù)中國保險行業(yè)協(xié)會披露公告統(tǒng)計，截至6月26日，年內共有4家保險公司披露了11筆大額不動產投資，涉及6個不動產項目，均為對此前已簽署不動產項目的新增投資，合計新增投資超48億元，遠勝去年同期。
四家險企持續(xù)注資
建信人壽對綠地外灘中心的投資要追溯到2020年。當年12月，建信人壽簽訂框架協(xié)議，投資區(qū)域內T4幢超高層甲級寫字樓及配套附屬用房，以物權方式獲取投資性不動產。項目首付款47.48億元，均由傳統(tǒng)險賬戶出資。
今年以來，建信人壽針對上述項目新增投資三筆，分別支付332.56萬元、23.02萬元、337.44萬元，出資賬戶均為傳統(tǒng)險賬戶。出資完成后，建信人壽對該辦公樓累計投資金額達56.92億元（不含契稅、印花稅、維修基金、不動產登記費）。
而這只是險資加碼不動產的一個縮影。記者梳理發(fā)現(xiàn)，今年1月至3月，太保壽險三次投向上海市黃浦區(qū)淮海中路街道123、124、132街坊地塊，累計出資金額2.47億元；今年2月，平安人壽分別投資北京市豐臺區(qū)麗澤路第E-01、E-05地塊C2商業(yè)金融項目和北京麗澤金融商務區(qū)南區(qū)E-06地塊不動產項目，對應新增出資分別為0.29億元、0.03億元；中國人壽則將目光瞄向海外，于今年4月先后投資英國倫敦金絲雀商務區(qū)上岸街10號寫字樓項目和英國倫敦金融城Aldgate Tower項目，出資金額達4.6億英鎊（約合人民幣45.34億元）。
那么，險資為何對不動產投資青睞有加？蘇商銀行特約研究員付一夫在接受記者采訪時分析稱，首先，不動產具備長期穩(wěn)定收益的特性，與保險資金久期長、規(guī)模大、追求穩(wěn)健回報的特點高度契合。保險資金需要在較長時間維度內實現(xiàn)資產的保值增值，而優(yōu)質不動產項目，如核心地段的寫字樓、購物中心等，能夠提供持續(xù)的租金收入，在市場穩(wěn)定時還有資產增值空間，能有效匹配保險負債端的資金需求。
其次，在當前的市場環(huán)境下，利率持續(xù)下行，傳統(tǒng)固定收益類資產收益率不斷走低，投資回報空間被壓縮。相比之下，不動產在經(jīng)濟復蘇周期中有望獲得更好的收益表現(xiàn)，成為險資尋求更高收益的重要渠道。
最后，不動產作為實體資產，具有一定的抗通脹能力，在物價上漲時，不動產的價值和租金收入往往會隨之上升，有助于保險資金抵御通貨膨脹帶來的資產貶值風險，保障資產的實際購買力。
“險資配置不動產的積極性提高，主要是受到低利率環(huán)境的推動，保險公司尋求更高收益的投資渠道。同時，不動產作為一種相對穩(wěn)定且能提供長期現(xiàn)金流的資產，在經(jīng)濟不確定性增加的背景下顯得更具吸引力。”盤古智庫高級研究員余豐慧向記者指出，此時布局不動產的性價比高，尤其是在一線城市的核心區(qū)域，這些地區(qū)的商業(yè)地產需求穩(wěn)定，具備較好的保值增值能力。
國壽投資保險資產管理有限公司研究團隊此前發(fā)表的署名文章稱，長久期來看，投資一線城市的辦公、零售和物流的全投資收益率預測分別為5.7%、6.5%和7.6%，二線城市分別為6.5%、5.9%和7.2%。
投資方式漸趨多元
值得一提的是，隨著險資對不動產投資規(guī)模的逐漸擴大，其投資形式越來越多元化。
例如，今年1月，中郵保險作為領投機構，首次與中東主權投資機構合作，正式簽約上海博華廣場不動產專項基金投資協(xié)議。據(jù)悉，博華廣場坐落于上海市南京西路商圈，是區(qū)域內稀缺的超甲級辦公物業(yè)項目。
將14座萬達廣場項目收入囊中之余，新華保險在今年2月聯(lián)合大家人壽、萬科集團等，共同投資設立萬新金石（廈門）住房租賃股權投資合伙企業(yè)（有限合伙），認繳總規(guī)模16億元，專項用于收購廈門佳德宏石置業(yè)有限公司100%股權，該公司持有廈門泊寓院兒·海灣社區(qū)資產，預計將提供7724套保租房。
此外，險資機構還通過直接認購REITs（不動產投資信托基金）等方式加大不動產領域的投資力度。今年3月，華夏華潤商業(yè)REIT作為市場首批、發(fā)行規(guī)模最大的消費基礎設施REITs上市，底層資產為青島萬象城，中國人壽系統(tǒng)內資金共認購6.86億元，占總募集規(guī)模的10%，成為第一大外部投資人。
“從收益角度看，多元化配置不動產能夠拓寬險企的收益來源渠道，分散投資風險。”付一夫表示，不同類型、不同區(qū)域的不動產項目，在市場周期中的表現(xiàn)各有差異，通過組合配置可有效平滑投資組合的收益波動，減少單一資產價格波動對整體投資收益的影響。同時，不動產與股票、債券等其他資產的相關性相對較低，將不動產納入投資組合，有助于優(yōu)化資產配置結構，提高投資組合的風險調整后收益。
另一方面，投資不動產還可能為險企帶來戰(zhàn)略協(xié)同效應。付一夫舉例稱，投資養(yǎng)老社區(qū)不動產可與險企的養(yǎng)老保險業(yè)務形成聯(lián)動，提升客戶服務體驗，增強客戶黏性，促進保險主業(yè)的發(fā)展，實現(xiàn)業(yè)務的多元化拓展和協(xié)同增長，提升險企的綜合競爭力和市場地位。
余豐慧也認為，多元化配置不動產有助于險企分散投資風險，優(yōu)化資產負債匹配，并提升整體投資回報率。通過涉足不同類型的不動產項目，如商業(yè)辦公樓、零售物業(yè)、物流倉儲等，險企可以更靈活地應對市場變化，增強財務穩(wěn)健性。此外，參與住房租賃私募股權基金和公募REITs等創(chuàng)新模式，也為險企開辟了新的盈利空間。
“隨著國內金融市場改革深化及保險資金運用政策的逐步放寬，險資將有更多機會參與到不動產市場的優(yōu)質項目中?！痹谟嘭S慧看來，中國城市化進程持續(xù)推進，不動產市場尤其是核心城市的商業(yè)地產仍有較大的發(fā)展?jié)摿?，這為險資提供了良好的投資前景。當然，險企也應更加注重風險管理，合理控制投資規(guī)模和節(jié)奏，確保投資活動的安全性和效益性。
