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證券時(shí)報(bào)記者 張一帆

6月27日，深圳大梅沙萬科中心，萬科(000002)2024年度股東大會(huì)和往年一樣在這里召開。

和往年不一樣的是，萬科今年的年度股東大會(huì)吸引了超過150名股東赴現(xiàn)場參會(huì)，參會(huì)人數(shù)較前幾年增加不少。“我專門從上海飛過來，就是想看看新團(tuán)隊(duì)有沒有新氣象。”一位股東對(duì)證券時(shí)報(bào)記者說。

“我們攜手并肩攻堅(jiān)克難，面對(duì)改革。我們的團(tuán)隊(duì)會(huì)越來越團(tuán)結(jié)，越來越緊密，我們將實(shí)現(xiàn)1+1>2，共同應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)和挑戰(zhàn)?！比f科董事會(huì)主席辛杰在股東大會(huì)上表態(tài)，贏得了股東的掌聲。

股東大會(huì)上，萬科高管介紹，公司在2024年完成了約197億元境內(nèi)外公開債券的兌付，2025年以來已順利完成165億元公開債務(wù)償還，年內(nèi)已無境外公開債，“公司有信心、有能力應(yīng)對(duì)挑戰(zhàn)，將全力以赴爭取妥善化解到期債務(wù)”。

團(tuán)隊(duì)融合實(shí)現(xiàn)“1+1>2”

和往年一樣，辛杰在股東大會(huì)上仍然強(qiáng)調(diào)深鐵支持萬科的決心：“深鐵作為高度負(fù)責(zé)的大股東，堅(jiān)決維護(hù)全體股東的利益，在資金、資源、技術(shù)、產(chǎn)品等方面繼續(xù)支持萬科，促進(jìn)深鐵和萬科更緊密的融合，發(fā)揮好雙方的資源稟賦。”

現(xiàn)任萬科董事、執(zhí)行副總裁郁亮的發(fā)聲，也與往年一樣仍然聚焦于鼓舞行業(yè)信心。“在政策引導(dǎo)和支持下，相信房地產(chǎn)市場將回到穩(wěn)定健康的發(fā)展軌道上來?！彼J(rèn)為，目前需求回升已經(jīng)有比較好的基礎(chǔ)，同時(shí)土地和商品房盤活力度加大，速度加快，行業(yè)造血、回血能力將顯著增強(qiáng)。

以充實(shí)經(jīng)營管理團(tuán)隊(duì)力量為目標(biāo)，今年1月萬科管理團(tuán)隊(duì)出現(xiàn)調(diào)整，在召開的股東大會(huì)上也有體現(xiàn)。在會(huì)議中，辛杰坐在董監(jiān)高席位首排正中，他的右手邊是郁亮，左手邊是監(jiān)事會(huì)主席解凍，辛杰與郁亮不時(shí)低聲交談。對(duì)比去年，首排的座位數(shù)量由8席減少為7席。

萬科總裁職位目前仍然空缺。其余首排四個(gè)位置就坐的是：非執(zhí)行董事黃力平、雷江松，獨(dú)立非執(zhí)行董事廖子彬，執(zhí)行副總裁李鋒，除廖子彬外的三人均具有深圳國資背景。

更多的變化將在本次股東大會(huì)審議通過后生效，除了一系列根據(jù)現(xiàn)行法律法規(guī)、交易所規(guī)則進(jìn)行的《公司章程》內(nèi)容修訂之外，也有萬科結(jié)合公司內(nèi)部運(yùn)營實(shí)際情況的調(diào)整，比如：將部分職位名稱進(jìn)行調(diào)整，“董事會(huì)主席”調(diào)整為“董事長”，“總裁”調(diào)整為“經(jīng)理”。

在股東大會(huì)上，有股東提問關(guān)注深鐵、萬科團(tuán)隊(duì)的融合情況?！拔覀兂珜?dǎo)的是集體主義的精神，是團(tuán)隊(duì)的力量。我們的團(tuán)隊(duì)會(huì)越來越團(tuán)結(jié)、越來越緊密?！毙两茉跁?huì)上強(qiáng)調(diào)。在他看來，萬科與深鐵兩個(gè)團(tuán)隊(duì)融合在一起，將實(shí)現(xiàn)“1+1>2”，共同應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)和挑戰(zhàn)。

大股東支持成效明顯

“大股東深鐵集團(tuán)持續(xù)給予了公司大力支持，幫助公司進(jìn)行資產(chǎn)和股權(quán)處置、參與消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REIT認(rèn)購、積極協(xié)調(diào)各類金融資源等。今年以來，還多次提供股東借款支持?！崩钿h在回顧深鐵對(duì)萬科的支持時(shí)表示。

在本次股東大會(huì)上，需要審議的重要議案之一是萬科為已收到的深鐵集團(tuán)42億元借款提供資產(chǎn)質(zhì)押。雙方此前約定的質(zhì)押物是不超過60億元萬物云股票，對(duì)應(yīng)70%的質(zhì)押率。

事實(shí)上，深鐵集團(tuán)向萬科提供的借款金額已經(jīng)遠(yuǎn)超42億元。

通過先后5筆注資，深鐵集團(tuán)已累計(jì)為萬科提供借款金額達(dá)148.52億元，借款利率僅2.34%，用途均為償還萬科在公開市場發(fā)行的債券本金與利息。同時(shí)，除了前述提及的42億元借款之外，其余多數(shù)屬于信用借款，豁免提交公司股東大會(huì)審議。

在各方積極支持下，萬科2024年完成了約197億元境內(nèi)外公開債券的兌付，2025年以來已償付公開債超160億元。李鋒表示，2024年公司融資模式穩(wěn)步轉(zhuǎn)型，新增融資和再融資948億元，新增融資綜合成本3.54%，新增經(jīng)營性物業(yè)貸293億元，已上報(bào)178個(gè)“白名單”項(xiàng)目。

“過去一年，是萬科成立四十年來比較困難的一年，多重風(fēng)險(xiǎn)疊加下，企業(yè)經(jīng)營受到了前所未有的挑戰(zhàn)?！崩钿h坦承，“2024年公司堅(jiān)定瘦身健體、聚焦主業(yè)、全力自救，盡管經(jīng)營端承受較大壓力，但公司全力以赴保障隊(duì)伍穩(wěn)定、財(cái)務(wù)穩(wěn)定和生產(chǎn)經(jīng)營穩(wěn)定。”

從經(jīng)營結(jié)果來看，2024年萬科實(shí)現(xiàn)營收超3400億元，綜合住區(qū)業(yè)務(wù)銷售超2400億元，銷售面積行業(yè)第一，經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)2024年實(shí)現(xiàn)全口徑收入近580億元。實(shí)現(xiàn)交付超18萬套，創(chuàng)新銷售手段，銷售回款率超100%，并通過多渠道盤活，新增貨值超400億元，同時(shí)大宗交易規(guī)模居行業(yè)第一。

目標(biāo)重歸健康發(fā)展軌道

進(jìn)入2025年，“生產(chǎn)經(jīng)營有序，保持穩(wěn)定”，辛杰以此概括萬科今年以來的經(jīng)營表現(xiàn)。

辛杰介紹，1~5月萬科按期保質(zhì)完成了86個(gè)項(xiàng)目，2.64萬套房子的交付；當(dāng)期實(shí)現(xiàn)銷售金額570.6億元，回款率100%。記者根據(jù)中指研究院提供的數(shù)據(jù)查詢，1~5月萬科以上銷售額在全行業(yè)排名第六，銷售面積僅次于保利發(fā)展排名全行業(yè)第二。

在經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)方面，萬科管理層著重強(qiáng)調(diào)了在部分賽道如物業(yè)、公寓、物流、商業(yè)等的行業(yè)領(lǐng)先優(yōu)勢。該業(yè)務(wù)板塊2025年前5月實(shí)現(xiàn)收入287億元，同比增長7.8%。后續(xù)將重點(diǎn)通過商業(yè)REIT擴(kuò)募、推動(dòng)公寓與物流REITs上市、設(shè)立Pre-REITs基金等路徑，建立高質(zhì)量的資產(chǎn)退出渠道。

融資方面，財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人韓慧華稱，“未來在各方支持和自身努力下，公司有信心、有能力應(yīng)對(duì)挑戰(zhàn)，將全力以赴爭取妥善化解到期債務(wù)?！睋?jù)悉，今年1~5月，萬科新增融資和再融資341億元，融資成本保持在低位，目前已順利完成165億元公開債務(wù)償還，年內(nèi)已無境外公開債。

對(duì)于后續(xù)債務(wù)，萬科稱將通過多種方式安排。一方面，將繼續(xù)通過加速銷售回款、動(dòng)態(tài)管控開發(fā)節(jié)奏、合理平衡收支，力爭經(jīng)營性現(xiàn)金流為正，并發(fā)揮好經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)的造血功能；另一方面，根據(jù)市場條件靈活采用市場化轉(zhuǎn)讓、資產(chǎn)證券化等策略，適時(shí)補(bǔ)充流動(dòng)性；此外，將繼續(xù)積極爭取與金融機(jī)構(gòu)的合作與支持，穩(wěn)定銀行存量融資規(guī)模，繼續(xù)爭取增量流動(dòng)性機(jī)會(huì)。

記者留意到，前4個(gè)月的沉寂之后，近兩個(gè)月土地市場上出現(xiàn)了萬科的身影。就在前日，萬科以4.8億元協(xié)議拿下佛山南海洲表村舊改回遷房地塊，此前萬科還以合作形式在武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)核心區(qū)域、鄭州中原區(qū)一宗城中村改造項(xiàng)目中獲得項(xiàng)目資源。

補(bǔ)充現(xiàn)金流方面，萬科在6月完成了所有A股庫存的出售，出售所得資金總額為4.79億元。萬科方面預(yù)期，本次出售A股庫存股將有利于補(bǔ)充公司的流動(dòng)資金。

“每一位股東都希望萬科健康、穩(wěn)定、可持續(xù)地發(fā)展，利益一致、目標(biāo)一致、方向一致?！毙两芸偨Y(jié)，“萬科將動(dòng)員各方力量，充分調(diào)配資源，竭盡所能、全力以赴，共同推動(dòng)公司重歸健康發(fā)展的軌道，成為新時(shí)代房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型發(fā)展的好企業(yè)?！?/p>