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從減少購房限制措施到減輕房貸利息負(fù)擔(dān)，從出臺“好房子”規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)到加快消化存量 商品房......今年以來，多部門聯(lián)合推出房地產(chǎn)政策“組合拳”，各地積極調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政 策，多措并舉促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)。一線城市向來是樓市的“風(fēng)向標(biāo)”，證券時(shí)報(bào)記者近 日走訪北京、上海、廣州、深圳樓市發(fā)現(xiàn)，在政策利好帶動(dòng)下，今年上半年一線城市樓市整體 保持活躍，展現(xiàn)出新活力。

北京樓市成交上漲 “好房子”促市場分化

6月底的北京驕陽似火，仍抵不住看房人的熱情。記者日前來到位于北京昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)某新房項(xiàng)目售樓處，雖然是工作日，仍有不少人前來看房。

“我們工作日一天能賣七八套，周六周日看房需要排號，因?yàn)橐惶靵碓L量有100多組?！笔蹣翘幰晃讳N售人員對記者說。

據(jù)上述銷售人員介紹，該項(xiàng)目4月首次開盤，5月成為北京的網(wǎng)簽銷冠。項(xiàng)目為6—9層的低密洋房，均價(jià)在每平方米5.5萬—6.1萬元，總價(jià)從400多萬元到1500多萬元，得房率、戶型格局等滿足國家“好房子”政策標(biāo)準(zhǔn)，客群以海淀區(qū)、朝陽區(qū)置換改善為主。

不過，記者多方采訪了解到，不同區(qū)域不同項(xiàng)目的關(guān)注度差別較大，如海淀區(qū)的新房項(xiàng)目熱度較高，去化效果較好，但房山區(qū)有項(xiàng)目看房人數(shù)不多，為控制成本，售樓處周一至周五不開門，只能周六周日集中約看。

對于上半年北京新房整體成交情況，合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅接受記者采訪時(shí)表示，今年3月新房成交達(dá)到近5000套的高峰后，隨著政策效應(yīng)逐漸減弱，4月至6月逐漸趨向平穩(wěn)，恢復(fù)到3000多套的水平，但較去年同期市場低谷期有明顯拉升。從成交套均總價(jià)來看，今年上半年是780萬元，比去年上半年和下半年都有明顯上漲。

據(jù)郭毅統(tǒng)計(jì)，截至6月28日，北京上半年新建商品住宅成交套數(shù)為18085套，同比上漲20.7%。

不僅新房成交同比上漲，二手房上半年成交同樣上漲明顯。中原地產(chǎn)研究院的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至6月28日，北京上半年合計(jì)二手房住宅網(wǎng)簽86964套，其中6月網(wǎng)簽13529套。

在中原地產(chǎn)首席分析師張大偉看來，上半年北京二手房住宅網(wǎng)簽在8.8萬套左右，同比上漲17.7%。

從今年北京樓市成交情況來看，無論是新房還是二手房，區(qū)域分化特征明顯。郭毅告訴記者，從套均成交面積來看，今年上半年是127平方米，和去年差別不大。今年新房成交熱度拉升的原因，更多是一些地段位置較好、品質(zhì)更佳的高端項(xiàng)目熱銷，對市場形成了更強(qiáng)的拉動(dòng)效應(yīng)。今年北京新房成交排名前五的項(xiàng)目中，海淀區(qū)有4個(gè)，單價(jià)都在每平方米10萬元以上。

張大偉也表示，新房成交分化更明顯，“好房子”的供應(yīng)預(yù)期影響了新房的價(jià)格，成交量集中在少數(shù)熱點(diǎn)項(xiàng)目，部分郊區(qū)房源在春節(jié)后出現(xiàn)了明顯的價(jià)格調(diào)整。目前全市新房去化周期為28.5個(gè)月，主要受遠(yuǎn)郊高庫存板塊拖累，但核心區(qū)庫存緊張。如海淀區(qū)上半年供應(yīng)超4000套，但仍供不應(yīng)求。庫存高企區(qū)域如房山、密云或通過降價(jià)等方式去化，價(jià)格承壓。

“高得房率的‘好房子’對二手房的影響逐漸明顯，部分區(qū)域二手房價(jià)格出現(xiàn)了明顯調(diào)整?！睆埓髠ミM(jìn)一步指出，二季度區(qū)域分化現(xiàn)象尤為突出，如海淀、西城等核心城區(qū)，盡管部分房源樓齡超過30年，但憑借學(xué)區(qū)屬性，小戶型備受剛需家庭青睞，成交活躍，價(jià)格也較為堅(jiān)挺。與之形成鮮明對比的是，房山、通州等區(qū)域掛牌價(jià)下跌明顯，對整體均價(jià)形成下拉之勢。

北京東城區(qū)、豐臺區(qū)等多家中介門店的工作人員對記者表示，現(xiàn)在整體二手房市場仍是“以價(jià)換量”。

展望后市，張大偉表示，隨著“小陽春”的過去，市場期待更多政策出臺來穩(wěn)定預(yù)期。若后續(xù)如信貸放松、購房補(bǔ)貼等刺激政策出臺，可能會(huì)激發(fā)購房需求，帶動(dòng)二手房價(jià)格和成交量回升，使市場逐漸恢復(fù)活力。

郭毅也表示，隨著新房成交趨穩(wěn)，新的政策工具也在籌備中，將為市場持續(xù)向好釋放政策信號。下半年北京樓市企穩(wěn)后可能會(huì)出現(xiàn)階段性成交小高峰，整體市場成交呈現(xiàn)穩(wěn)中有進(jìn)的狀態(tài)。

剛需托底豪宅驚艷 上海樓市運(yùn)行穩(wěn)健

2025年上半年，上海樓市穩(wěn)健運(yùn)行，呈現(xiàn)出新房強(qiáng)勢復(fù)蘇、二手房承壓企穩(wěn)、區(qū)域分化加劇等特征，在成交量回升的同時(shí)，成交價(jià)格止跌回穩(wěn)。上海市房管局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年前5個(gè)月，上海一、二手住房合計(jì)成交1094萬平方米，同比增加30%。

新房方面，上半年上海呈現(xiàn)出“量價(jià)齊升”的態(tài)勢。上海市房管局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1月至5月上海一手住房成交266萬平方米，同比增加9%。從價(jià)格上看，國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，5月份，上海新房價(jià)格同比上漲5.9%。

中指研究院上海數(shù)據(jù)總經(jīng)理張文靜對證券時(shí)報(bào)記者表示，受益于優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的持續(xù)入市，上半年上海新房成交均價(jià)同比上漲。各項(xiàng)目認(rèn)購情況呈明顯分化特征，認(rèn)購率高的項(xiàng)目擁有所處板塊市場熱度高、區(qū)位條件優(yōu)越、產(chǎn)品力較強(qiáng)等共性。

上半年上海新房市場中，豪宅項(xiàng)目“開盤即告罄”的現(xiàn)象頻頻出現(xiàn)。例如，5月21日，上海壹號院三批次64套房源，套均總價(jià)約6200萬元，線下開盤當(dāng)日全部售罄。僅5月份，就有綠城·潮鳴東方、康定壹拾玖、保利·海玥外灘序等多個(gè)豪宅項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)“日光”。

上海中原地產(chǎn)資深分析師盧文曦表示，上海樓市的優(yōu)異表現(xiàn)主要在于改善型需求持續(xù)釋放，優(yōu)質(zhì)房源成交活躍，帶動(dòng)價(jià)格上漲。

二手房方面，上海市房地產(chǎn)交易中心數(shù)據(jù)顯示，5月二手房成交161萬平方米，同比增加14%，為2022年以來同期最高值。記者發(fā)現(xiàn)，今年春節(jié)后，上海二手房工作日成交量總體保持在500套至800套區(qū)間內(nèi)，周末則大多突破1000套。自去年10月份以來，上海二手房成交量連續(xù)8個(gè)月超過1.5萬套的榮枯線，單月成交同比連續(xù)8個(gè)月保持正增長。

張文靜告訴記者，上海一季度二手房成交量同比大幅上升，中心城區(qū)地鐵房、學(xué)區(qū)房維持一定熱度，對新房形成較為明顯的替代效應(yīng)?！敖鹑y四”需求釋放后，5月成交量進(jìn)一步回落，對新房的替代效應(yīng)有所減弱。

二手房價(jià)格也有所回升。Wind數(shù)據(jù)顯示，截至6月16日當(dāng)周，上海二手房出售掛牌價(jià)指數(shù)為191.35，較2025年第一周微漲1.4%。

從成交結(jié)構(gòu)來看，城市資管服務(wù)云平臺數(shù)據(jù)顯示，5月上海330萬元以下二手住宅成交份額為67%；70平方米至120平方米戶型成交占比為45%。由此可見，中低總價(jià)的剛需型住宅仍是二手房市場的中堅(jiān)力量。

上海浦東周康地區(qū)的資深中介唐經(jīng)理對證券時(shí)報(bào)記者表示，今年端午假期日均帶看量超20組，與“五一”假期基本持平?？傮w上看，“90后”小夫妻、剛需家庭仍是二手房的主力客群。

“總體上看，浦東外環(huán)外二手房市場仍是買方主導(dǎo)，但買賣雙方已進(jìn)入‘價(jià)格拉鋸戰(zhàn)’，客戶壓價(jià)幅度往往能達(dá)到5%至10%，一些房東因價(jià)格未達(dá)到預(yù)期撤牌。”唐經(jīng)理說，目前剛需型二手房的流動(dòng)性尚可，300萬元左右的低總價(jià)房型仍是托底主力。

展望后市，盧文曦認(rèn)為，上海樓市二季度成交量出現(xiàn)季節(jié)性回落。伴隨量的小幅回調(diào)，價(jià)格會(huì)進(jìn)入新一輪拉鋸。上海房地產(chǎn)市場量、價(jià)維持較好，短期不太可能推出新的政策舉措。上海樓市交易更多依靠自身節(jié)奏，在穩(wěn)定的交易量背后，價(jià)格繼續(xù)保持相對穩(wěn)定走勢。

廣州樓市量增價(jià)穩(wěn) 剛需入場還需加力

作為首個(gè)全面取消“限購限售限價(jià)”的一線城市，今年上半年廣州樓市的表現(xiàn)如何？

近日，證券時(shí)報(bào)記者走訪了廣州天河、越秀、海珠等片區(qū)，發(fā)現(xiàn)多個(gè)中心城區(qū)的新房項(xiàng)目都取得不錯(cuò)的銷售成績。以越秀地產(chǎn)在越秀區(qū)和海珠區(qū)的兩個(gè)項(xiàng)目為例，越秀東山云起在近日開盤，推出68套房源，單價(jià)為每平方米8.7萬元至11.3萬元，去化率100%；位于海珠區(qū)的越秀桂悅東曉，則穩(wěn)居今年前5個(gè)月海珠區(qū)改善型新房成交榜首。

記者發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商今年“卷”起了“面積”，89平方米的建筑面積可以做到四房兩衛(wèi)的戶型，遵循“新戶型規(guī)范”的高得房率房源特別受到購房者的關(guān)注。有銷售人員告訴記者，這些高得房率項(xiàng)目的交房時(shí)間至少還有兩年。而一些剛性需求購房者會(huì)選擇二手房或者外圍片區(qū)的新房。廣州中心城區(qū)之外的片區(qū)新房供應(yīng)量很大，價(jià)格也相對較低。

“取消限購后，廣州樓市成交量回升，量增價(jià)穩(wěn)是最大的特征?！睆V州東山口片區(qū)的一家大型中介機(jī)構(gòu)門店店長告訴記者，“價(jià)格回升會(huì)是一個(gè)緩慢的過程，但成交量回升是一個(gè)好的開始，一些外地客戶對廣州樓市產(chǎn)生了興趣。”

據(jù)廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)發(fā)布的數(shù)據(jù)，截至6月25日，6月廣州市二手住宅網(wǎng)簽套數(shù)和面積環(huán)比分別增長7.18%和8.03%，達(dá)到9891套、99.64萬平方米。今年1月至6月，廣州市二手住宅共網(wǎng)簽56613套和569.08萬平方米，同比分別增長12.98%和13.31%。

其中，剛需置業(yè)者成為廣州樓市的“基石”。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，不管是新房還是二手房市場，廣州樓市的成交量同比均實(shí)現(xiàn)增長?！熬科湓颍瑥某山坏慕Y(jié)構(gòu)來看，廣州、深圳與北京、上海相比，最大的區(qū)別就是剛需占比比較高，兩座城市的住房自有率仍比較低，年輕群體是購房主力，需求比較穩(wěn)定。另外，廣州已放開了限購，此前房價(jià)下跌明顯，特別是中心區(qū)外的片區(qū)跌幅較大，讓年輕購房者達(dá)到‘上車門檻’，再加上首付比例和貸款利率下調(diào)，提高了購房者的支付能力，所以300萬元以下的房源成為成交主體，這是廣州樓市的一個(gè)特色。此外，不管是廣州還是深圳，人口持續(xù)凈流入，基于教育的購房需求也形成了一定的支撐，這是樓市成交的‘基石’與‘活力’所在?！?/p>

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)表示：“廣州是首個(gè)全面取消‘三限’的一線城市，在釋放購房需求的同時(shí)，也有助于促進(jìn)供求關(guān)系再平衡?！?/p>

對于下半年的樓市政策，李宇嘉認(rèn)為，增量政策落地仍有難度。對于廣州市場，下一步還是要著力推進(jìn)新房和二手房的循環(huán)，推動(dòng)更多的剛性需求進(jìn)場，二手房以舊換新、帶押過戶、公積金政策等還有施展空間。

深圳樓市表現(xiàn)不俗 成交活躍度有望提升

“在樓市政策相對穩(wěn)定的狀態(tài)下，今年上半年深圳樓市表現(xiàn)不俗，特別是成交量同比實(shí)現(xiàn)增長，而且接近三分之二的購房者是首次置業(yè)。年輕購房者依舊認(rèn)可深圳市場，這是深圳樓市活力的展現(xiàn)，也是樓市發(fā)展的動(dòng)力?！鄙钲谪悮ぱ芯吭涸洪L肖小平對記者表示。

深圳貝殼研究院公布的數(shù)據(jù)顯示，截至6月25日，今年深圳新房和二手房成交約6.4萬套，同比增長49.6%，其中住宅成交接近5萬套，同比增長38.3%。

近日，證券時(shí)報(bào)記者走訪了深圳南山、龍華、羅湖等片區(qū)，多位新房項(xiàng)目的營銷負(fù)責(zé)人表示，今年上半年深圳新房市場整體表現(xiàn)不錯(cuò)，但供需兩端的交易情緒開始有所變化，一些高得房率的新規(guī)房源得到市場認(rèn)可，出現(xiàn)“日光盤”。戶型和地段一般的新房去化明顯滯后，推動(dòng)項(xiàng)目加大促銷力度。開發(fā)商申請預(yù)售的數(shù)量有所減少，在觀察市場的同時(shí)，集中精力去化在售項(xiàng)目。對于限購放松的片區(qū)，有新房營銷經(jīng)理表示，自己接待了一些來自杭州、重慶等地的外地投資客。

越來越多主打“好房子”的高得房率項(xiàng)目成為樓市熱點(diǎn)，吸引了不少購房者。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，購房選擇多樣化，二手房交易或面臨挑戰(zhàn)，剛需謹(jǐn)慎出手，新房和二手房供應(yīng)端形成了直接的競爭關(guān)系。

對于二手房市場，多位資深房產(chǎn)中介經(jīng)理對記者表示，目前深圳市場還是延續(xù)“以價(jià)換量”的態(tài)勢，在部分區(qū)域放松限購、公積金政策放寬以及降息等因素推動(dòng)下，房價(jià)出現(xiàn)止跌企穩(wěn)的勢頭。購房者、業(yè)主與房產(chǎn)中介從業(yè)人員的樓市體感有所不同，特別是房產(chǎn)中介從業(yè)人員在今年上半年感受到較大的壓力，或與樓市政策放松，房產(chǎn)中介人員“回流”，導(dǎo)致行業(yè)競爭壓力加大有關(guān)。

記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，在限購、公積金政策調(diào)整的刺激下，剛需入市的熱情有所回升。據(jù)深圳貝殼研究院監(jiān)測，今年上半年，二手房成交結(jié)構(gòu)中，低單價(jià)、低總價(jià)房源占據(jù)市場主流地位，其中單價(jià)4萬元以下的房源成交占比達(dá)40.8%，同比擴(kuò)大9個(gè)百分點(diǎn)；總價(jià)300萬元以下房源成交占比41.5%，同比擴(kuò)大6.1個(gè)百分點(diǎn)。此外，購房者對“好房子”等仍充滿期待，希望更多的政策“組合拳”在下半年出臺，助力樓市延續(xù)熱度。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，新興產(chǎn)業(yè)的發(fā)展成就了一批高收入人群，深圳樓市的剛性需求和改善需求同樣旺盛。在一線城市中，未來深圳樓市成交量的回升幅度可能會(huì)更大。

在肖小平看來，今年上半年深圳二手房市場的意向掛牌量有所減少，在一定程度上說明多數(shù)業(yè)主對深圳樓市仍有信心。深圳貝殼研究院預(yù)計(jì)，下半年深圳樓市政策將保持寬松，疊加“金九銀十”傳統(tǒng)銷售旺季及年底沖刺節(jié)點(diǎn)的雙重驅(qū)動(dòng)，市場成交活躍度有望較上半年提升。

中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜表示，北上深樓市的限制性政策仍有優(yōu)化空間，優(yōu)化公積金貸款、推進(jìn)住房“以舊換新”、加大購房補(bǔ)貼力度等措施仍存在預(yù)期。此外，為穩(wěn)定中長期市場，城市更新相關(guān)政策也有望加快落實(shí)。

校對：蘇煥文